Qui peut être syndic ?

La désignation d’un syndic est obligatoire dans toutes les copropriétés, il est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Compte tenu de ses responsabilités, l’activité de syndic de copropriété est réglementée impérativement par la loi Hoguet du 2 janvier 1970.

L’article 28, alinéa 1, du décret du 17 mars 1967 indique que   » les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale. » Le syndic peut donc être un professionnel de la gestion ou un copropriétaire.

Le syndic professionnel peut être une personne physique ou une personne morale. Tout syndic professionnel a l’obligation légale de détenir une carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière », délivrée par les services de la Préfecture du département où il exerce.

Pour obtenir cette carte, il doit présenter chaque année :

• des justifications de son aptitude professionnelle,
• une attestation de garantie financière suffisante d’au moins 117 000 Euros destinée à assurer le remboursement des fonds qu’il a reçus des copropriétaires en cas de faillite ou de détournement de fonds,
• une attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle pour couvrir les conséquences pécuniaires d’un éventuel manquement professionnel,
• un extrait du casier judiciaire attestant de sa capacité d’exercer, l’absence de toute condamnation pénale est impérativement exigée. En outre, il doit présenter une attestation d’assurance « responsabilité professionnelle ».

Ses documents professionnels doivent faire apparaître le numéro de cette carte ainsi que le nom de l’organisme financier qui le garantit financièrement (art. 9-d, de la loi du 20.07.1972).

Lorsque l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou lorsque le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le juge désigne un administrateur provisoire, après audition éventuelle du président du conseil syndical. Le juge est saisi par le syndic, ou par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 15 % des millièmes, ou encore par le Procureur de la République.

Dans les copropriétés de petite taille, pour lesquelles la gestion ne présente pas de grandes difficultés, un des copropriétaires ou son conjoint peut être syndic de son immeuble (art.2 de la loi du 2.1.1970). Le syndic non professionnel a les mêmes pouvoirs et responsabilités qu’un professionnel. Mais il n’est pas obligé de posséder une carte professionnelle, de justifier d’une formation spécifique, d’une garantie financière ou d’une assurance de responsabilité civile. Il est plus prudent de souscrire cette assurance dont le coût est supporté par la copropriété. L’élection de ce syndic se fait à la majorité de l’article 25 (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires).

Rien ne s’oppose à ce qu’un syndic non professionnel puisse percevoir, en sus du remboursement de ses frais, une rémunération pour les services rendus, à condition qu’il soit bien copropriétaire de l’immeuble qu’il gère. Cette décision doit être prise à la majorité simple de l’article 24. Du point de vue fiscal, les sommes versées en contrepartie de services rendus à la copropriété sont imposables sur le revenu dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.

Le syndic non professionnel doit ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat des copropriétaires, sur lequel il dépose les fonds qu’il reçoit pour le compte de la copropriété (art. 38 décret du 17.3.1967).

Dans le cas où le syndic est bénévole, il ne consacre à cette activité qu’une partie de son temps. Il ne peut recevoir qu’une rémunération restreinte, qui pourrait être forfaitaire, dont le montant serait déterminé et accepté par l’Assemblée Générale, et qui correspondrait au remboursement de ses frais. Il est exonéré du paiement de la TVA. Il doit être lui-même copropriétaire dans cette immeuble. Il peut demander à se faire assister dans sa gestion par un comptable, une secrétaire… Les honoraires de ces derniers sont alors réglés par le syndicat de copropriété. Le syndic copropriétaire doit, par ailleurs, ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat, sur lequel seront versées toutes les sommes qu’il reçoit au nom et pour le compte du syndicat (art. 38 décret du 17.3.1967). Il est prudent qu’il soit assuré, pour couvrir sa responsabilité dans la gestion qui lui est confiée.

La loi du 10 juillet 1965 a prévu que le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif. Le syndic est élu non par l’Assemblée Générale, mais par les membres du conseil syndical et il est choisi parmi ceux-ci. Dans ce cas, le syndic copropriétaire assure la gestion sous la responsabilité collective du conseil syndical dont il est le président. Le conseil syndical peut se faire assister par tout technicien de son choix, les frais et les honoraires de celui-ci constituant des dépenses d’administration.

Compte tenu des responsabilités prises par certains copropriétaires, la décision de gérer la copropriété sous cette forme doit être votée à la double majorité de l’article 26 (majorité en nombre des copropriétaires représentant les deux tiers des voix).

La gestion d’une copropriété nécessite des interventions rapides dans l’éventualité de fuite ou de panne d’un équipement indispensable au fonctionnement de l’immeuble. En cas de carence ou d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, les copropriétaires peuvent se retrouver contraints d’avoir recours à la justice afin qu’elle nomme un administrateur provisoire (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965). Le magistrat chargé des administrateurs judiciaires apprécie et fixe le montant de ses honoraires.