La Société Civile Immobilière, pour qui ? Pour quoi ?
Il s’agit, avant d’acheter, de créer une Société Civile Immobilière (S.C.I.), en apportant un capital égal au montant de la transaction. C’est cette S.C.I. qui sera propriétaire du logement, les concubins ne détenant que des parts de capital de cette société. Cette solution présente plusieurs avantages.
- Comment constituer une SCI ?
Pour la constituer, il suffit d’être 2 associés, quel que soit le lien de parenté sans qu’un capital minimum soit requis. Des statuts doivent être rédigés et la société enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés afin qu’elle acquière la personnalité morale. La rédaction des clauses du statut est libre à condition qu’elles soient choisies en commun par les deux associés (exemple : prévoir qu’un concubin pourra décider seul de l’exécution de certains travaux ordinaires ou urgents). Les statuts rédigés avec l’aide d’un notaire peuvent notamment prévoir la nomination d’un des concubins comme gérant, l’autre lui succédant en cas de décès, ainsi que les conditions de dissolution (dissolution à l’unanimité, au décès du premier concubin…). Il faut prévoir deux types de frais : les honoraires du notaire qui fluctuent suivant la complexité de son travail et les frais d’immatriculation au Registre du Commerce (environ 1.500 €).
Il y a peu de différences significatives par rapport à une indivision assortie d’une convention. Dans les deux cas, les règles de vie commune sont organisées. Simplement, alors qu’une convention d’indivision ne peut être prévue que pour une période n’excédant pas cinq années éventuellement renouvelable, celle d’une S.C.I. peut aller jusqu’à quatre-vingt-dix-neuf ans.
- En cas de séparation
La S.C.I. offre plus de souplesse que l’indivision, constituée de parts sociales, le patrimoine est plus facilement partageable. En effet, si l’un des concubins souhaite conserver le logement, il a la possibilité de racheter les parts sociales de son ex-compagnon. Mais en cas de litige, le concubin possédant le plus grand nombre de parts peut décider de dissoudre la S.C.I. S’il n’est pas vendu, le bien est alors attribué à l’un des concubins et l’autre doit lui verser une indemnité.
- En cas de décès
En matière de succession, la S.C.I. protège davantage le concubin survivant. Les héritiers du défunt ont moins de pouvoir que dans l’indivision puisque les décisions se prennent à la majorité stipulée dans les statuts. La S.C.I. permet au survivant de rester dans le logement, grâce à une clause spécifique insérée au préalable dans les statuts. Mais ceux qui héritent des parts du défunt peuvent également demander la dissolution de la S.C.I. Sur le plan fiscal, les concubins restent défavorisés : qu’ils s’agissent de parts de S.C.I. ou d’un logement, la transmission par donation ou succession demeure très coûteuse.
- Bon à savoir
L’acquisition d’un logement en S.C.I. ne permet pas de bénéficier de certains des avantages accordés aux personnes physiques qui acquièrent leur résidence principale : prêt à taux 0 %, réductions d’impôts pour intérêts d’emprunt ou travaux, Plan Épargne Logement.
La tontine
Il s’agit d’une clause juridique spécifique que l’on peut insérer dans l’acte d’achat : la tontine intervient quand plusieurs personnes achètent un même bien, meuble ou immeuble, en commun.
La tontine prévoit qu’au décès du premier acquéreur, le survivant est considéré comme ayant toujours été l’unique propriétaire depuis le jour de l’acquisition et ses co-acquéreurs, décédés avant lui, sont supposés n’avoir jamais possédé réellement ce bien.
Le bien est censé n’avoir jamais fait partie du patrimoine du défunt. Il n’y a pas « transmission » entre le défunt et le survivant. Ne faisant pas partie de sa succession, le bien échappe ainsi aux règles de la réserve héréditaire et des libéralités. Le survivant peut donc continuer à occuper le logement et les héritiers ne peuvent lui réclamer aucun dédommagement. En cas de séparation, la clause de tontine ne joue pas.
Quand le bien constitue la résidence principale des personnes concernées au moment du décès, le survivant ne paie que les droits de mutation à titre onéreux (environ 7 %) à condition que la valeur du bien, au jour du décès, soit inférieur à 76.000 € (ce plafond d’exonération reste limité). A défaut, le survivant doit payer des droits de succession à hauteur de 60 %.
Lors d’une séparation, en cas d’accord avec son partenaire, il est possible de vendre le logement ou racheter sa part. En revanche, la situation devient beaucoup plus préoccupante en cas de mésentente car il faut l’accord des deux parties pour vendre ou attendre le décès de l’une d’elles….