La copropriété

I – Le copropriétaire :

Etre copropriétaire, c’est être » propriétaire d’un ou de plusieurs lot (s) »

La particularité du lot de copropriété est d’être composé de manière indissociable :

D’un élément privatif : appartement, local commercial, garage, etc. réservé à l’usage exclusif d’un copropriétaire (les parties privatives sont définies par le règlement de copropriété).
D’une quote-part indivise des parties communes de l’immeuble (sol, cour, toiture, ascenseur, escalier, chauffage collectif, etc.). Les parties communes, c’est-à-dire les parties de bâtiment et de terrain affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre euex, sont également déterminées par le règlement de copropriété.
La quote-part de propriété indivise des parties communes dont chaque copropriétaires et titulaire est exprimée en tantièmes (millièmes, 10 000èmes, 100 000èmes, etc.) et est déterminée en proportion de la valeur de son lot par rapport à la valeur de l’ensemble des autres lots de l’immeuble.

Elle est définie par l’état descriptif de division, document technique destiné à la publicité foncière et par le règlement de copropriété, document contractuel ayant valeur d’un contrat à l’égard de chaque copropriétaire.

Le règlement de copropriété peut être communiqué avant la vente à la demande de l’acquéreur et doit être remis lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Le syndicat des copropriétaires
II – Le syndicat des copropriétaires

La collectivité des copropriétaires forme le syndicat des copropriétaires qui est doté de la personnalité civile.

Celui-ci a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et des équipements communs.

Il est, par ailleurs, responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes et des équipements communs à charge d’exercer toutes actions ou recours contre les véritables auteurs des dommages qui peuvent ainsi être causés.

III – L’Assemblée Générale des copropriétaires

L’assemblée générale est l’organe d’expression du syndicat des copropriétaires. Elle est constituée de l’ensemble de ceux-ci. Elle a seule le pouvoir de décider.

Chaque copropriétaire détient autant de voix qu’il possède de tantièmes dans les parties communes de la copropriété.

Les modalités de vote : l’assemblée générale prend ses décisions à des majorités différentes selon l’importance des sujets évoqués :

La majorité simple, majorité en tantièmes, des votes exprimés par les copropriétaires présents et représentés (Article 24 de la loi du 10 Juillet 1965), notamment :
Acte d’administration courante (par exemple : vote du budget prévisionnel, approbation des comptes…) ;
Travaux d’entretien et de conservation des parties communes. Ceux-ci constituent des travaux nécessaires au maintien en l’état de l’immeuble et leur décision doit donc être prise facilement.
La majorité absolue, majorité de tous les tantièmes (Articles 25 et 25.1 de la loi du 10 Juillet 1965), notamment :
Autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser à leurs frais les trvaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (par exemple : fermeture d’une loggia) ;
Nomination du syndic et des membres du conseil syndical, révocation de ceux-ci ;
Modalités de réalisation des travaux rendus obligatoires ;
Travaux d’économie d’énergie amortissables en moins de dix ans ;
Travaux d’installation d’antennes collectives ou d’un réseau câblé …
Double majorité, majorité des copropriétaires en nombre représentant 2/3 des tantièmes (Article 26 de la loi du 10 Juillet 1965), notamment :
Vente de parties communes n’affectant pas la destination de l’immeuble ;
Travaux d’amélioration, utiles à l’immeuble, mains non indispensables à son maintien en bon état : ils lui apportent un plus ou un mieux.
Dans certains cas, la loi prévoit qu’un second vote ou qu’une deuxième assemblée générale peut prendre des décisions à des conditions de majorité différentes (Articles 25, 25.1 et 26 de la loi du 10 Juillet 1965).

Certaines décisions relèvent également d’un vote unanime de tous les copropriétaires :

Modification de la destination de l‘immeuble ;
Modification de la répartition des charges …
Les décisions prises par l’assemblée générale sont consignées dans un procès-verbal qui doit comporter sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires qui se sont abstenues et leur nombre de voix.

L’action en contestation des décisions d’assemblée générale :

Si une décision a été prise dans des conditions irrégulières, tout copropriétaire absent et non représenté à l’assemblée ou tout copropriétaire opposant peut en demander l’annulation devant le tribunal de grande instance dans le ressort duquel est situé l’immeuble, dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal.

IV – Le syndic de copropriété

Dès lors qu’une copropriété est constituée (à partir de 2 lots), un syndic doit être obligatoirement désignée.

Le syndic a la charge de gérer l’immeuble et les équipements collectifs.

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire de la personne morale constituée de l’ensemble des copropriétaires. Il n ‘est pas le représentant de chaque copropriétaire, individuellement.

Il n’est pas, non plus, le salarié du syndicat.

En sa qualité de mandataire, il doit rendre compte de sa gestion l’assemblée générale au moins une fois par an.

Il est désigné par l’assemblée générale des copropriétaires pour une durée qui ne peut, en aucun cas, excéder trois ans, dans les conditions définies au contrat adopté par l’assemblée générale.

En cours de mandat, nul ne peut contraindre le syndic à démissionner. Toutefois, il peut être révoqué par l’assemblée générale dans la mesure où il est prouvé qu’il a failli gravement à ses obligations. Tout copropriétaire peut demander l’inscription à l’ordre du jour de la révocation du syndic et la nomination d’un nouveau syndic. A défaut, il appartiendra au juge de désigner un administrateur provisoire chargé de réunir une assemblée générale en vue de la désignation d’un nouveau syndic.

Le syndic a trois missions :

• Il convoque les assemblées générales, exécute les décisions prises et veille au respect du règlement de copropriété ;
• Il administre la copropriété :
• Gestion de l’immeuble et des équipements collectifs ;
• Conclusion de contrats de fournitures, d’entretien, souscription de polices d’assurances, engagement du personnel ;
• Gestion comptable de l’immeuble, cela implique qu’il recouvre auprès de chaque copropriétaire les charges de la copropriété et qu’il règle les fournisseurs de celle-ci ;
• Conservation des archives et de tous documents relatifs à la copropriété.
• Il représente le syndicat des copropriétaires
• Dans les actes de la vie civile ;
• En justice.

Les actes qu’il accomplit dans l’exercice de ses fonctions ne l’engagent pas lui-même vis-à-vis des tiers mais engagent le syndicat des copropriétaires qu’il représente. Cela étant, il reste responsable vis-à-vis du syndicat.

V – Le Conseil Syndical

Le conseil syndical est un organe de liaison entre les copropriétaires et le syndic.
Sa mission est d’assister le syndic et de contrôler sa gestion. Il a un rôle consultatif et n’a pas de pouvoir de décision.
Ses membres sont choisis parmi les copropriétaires, leur conjoint ou leurs représentants légaux et sont élus par l’assemblée générale.
Pour exercer sa mission, il peut prendre connaissance et copie auprès du syndic de tous les documents se rapportant à la gestion et à l’administration de la copropriété.

Il peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité. Les dépenses nécessitées par l’exécution de sa mission constituent des dépenses courantes d’administration supportées par le syndicat.

Il doit obligatoirement donner un avis sur des marchés ou contrats dépassant un montant fixé par l’assemblée générale.

Le conseil syndical rend compte à l’assemblée, chaque année, de l’exécution de sa mission.