Administrations de biens, Syndic de copropriétés, Transactions dans les Bouches du Rhônes

Les Jurisprudences 2006

Les Jurisprudences 2006


Assemblée générale : pas de nullité sans décision

Une assemblée générale ne peut être annulée en raison de l’absence de la notification des devis de travaux alors qu’aucune décision relative à ces travaux n’a été prise.

AU NOM DU PEUPLE Français
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Vu l’article 11-4 du décret du 17 mars 1967, ensemble l’article 13 dudit décret, dans leur rédaction applicable à la cause ;

Attendu que sont notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour les conditions essentielles du contrat proposé, lorsque l’assemblée est appelée à approuver ou à autoriser une transaction, un devis ou un marché pour la réalisation de travaux ou l’un des contrats visés aux articles 25d et 26a de la loi du 10 juillet 1965 et aux articles 29 et 39 du présent décret ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 4 octobre 2004), que M. X…, propriétaire de lots, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Lauzière Saint-Charles et la société Le Terroir, syndic de copropriété, en nullité d’assemblées générales tenues en 1997 et 2001 ; qu’il a demandé par voie de conclusions l’annulation de l’assemblée générale du 7 mars 2002 qui avait pour objet de régulariser les précédentes et de décider des travaux sur des parties communes, aucun vote n’étant intervenu à ce sujet ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l’arrêt retient que la convocation ne remplissait pas les conditions imposées par l’article 11 du décret du 17 mars 1967, qu’en effet s’agissant des travaux intitulés « installation de barrière », aucun devis n’avait été joint à la convocation et que s’agissant d’une formalité substantielle, l’absence des notifications prévues à l’article 11 du décret du 17 mars 1967 était en elle-même suffisante pour justifier la nullité de l’assemblée générale ; qu’en l’espèce le vote relatif à ces travaux avait été reporté à une assemblée postérieure mais que l’absence des documents nécessaires à joindre à une convocation emportait la nullité de celle-ci, peu important le fait que l’irrégularité ne soit pas assortie d’un vote ;

Qu’en statuant ainsi, alors que l’absence de notification d’un devis de travaux joint à la convocation à une assemblée générale n’affecte que la validité de la décision votée relative à ces travaux, la cour d’appel a violé le texte sus-visé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 4 octobre 2004, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne M. X… aux dépens ;

Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. X… à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Lauzière Saint-Charles à Asnières et à la société Le Terroir, ensemble, la somme de 2 000 euros ;

Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. X… ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mars deux mille six.

Cour de Cassation – Chambre civile 3
Audience publique du 15 mars 2006
N° de pourvoi : 04-19919

Assemblée : les voix rattachées au lot du syndicat ne comptent pas

Pour le vote des résolutions, les voix attachées aux lots appartenant au syndicat doivent être déduites du total des tantièmes. Les tantièmes afférents à un lot dont le syndicat est propriétaire ne doivent pas être pris en compte pour les votes des délibérations des assemblées générales.

AU NOM DU PEUPLE Français
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l’article 16, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que le syndicat ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives, acquises par lui ;

Attendu que pour accueillir la demande en annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Helvetia Park du 27 juin 2000 formée par M. de X…, propriétaire de lots dans cet immeuble en copropriété, l’arrêt attaqué (Chambéry, 7 décembre 2004) retient qu’il résulte de l’état descriptif de division inclus au règlement de copropriété modifié que la copropriété est composée de 12.426 tantièmes, que le procès-verbal de l’assemblée générale contestée mentionne que le total des tantièmes s’élève à 12 395 après déduction du lot appartenant au syndicat des copropriétaires et des 27 tantièmes y afférents, et que cette déduction n’est pas légitime en vertu des articles 5, 14 et 22, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l’ensemble des 12.426 tantièmes devant être pris en compte pour les votes des délibérations ;

Qu’en statuant ainsi, alors d’une part, que le total des tantièmes après déduction du lot du syndicat des copropriétaires s’élève à 12 399 tantièmes et non 12 395 et d’autre part, que les tantièmes afférents à un lot dont le syndicat est propriétaire ne doivent pas être pris en compte pour les votes des délibérations des assemblées générales, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il confirme les dispositions du jugement déféré qui ont déclaré recevable l’action engagée par M. de X…, l’arrêt rendu le 7 décembre 2004, entre les parties, par la cour d’appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Chambéry, autrement composée ;

Condamne M. de X… aux dépens ;

Vu l’article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de M. de X… ;

Vu l’article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne M. de X… à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Helvetia Park la somme de 2 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un juin deux mille six.

Cour de Cassation – Chambre civile 3
Audience publique du 21 juin 2006
N° de pourvoi : 05-12278

Attribution préférentielle de places de stationnement et abus de majorité

La décision de l’assemblée générale autorisant certains copropriétaires à occuper des emplacements de stationnement sans contrepartie pour les copropriétaires lésés, est constitutive d’un abus de majorité et doit être annulée pour cause de rupture d’égalité entre les copropriétaires.

AU NOM DU PEUPLE Français

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Vu l’article 1382 du Code civil et l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que, pour débouter les époux X…, propriétaires d’un lot dans un groupe d’immeubles en copropriété, de leur demande en annulation de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 juillet 2001 autorisant certains copropriétaires à occuper les emplacements de stationnement délimités dans la cour commune, l’arrêt attaqué (Toulouse, 15 novembre 2004) retient qu’ils n’étaient pas recevables à critiquer cette décision d’attribution des places de stationnement à certains propriétaires sans contrepartie pour les autres, faute d’avoir fait en sorte que l’assemblée générale délibère sur cet aménagement et que l’attribution de places de stationnement en nombre insuffisant pour satisfaire l’ensemble des occupants de la copropriété, effectuée en fonction de critères objectifs et prédéterminés, en l’occurrence la qualité de copropriétaire résidant à titre d’habitation ou à titre professionnel et le nombre des millièmes de copropriété, était conforme à l’intérêt collectif et ne traduisait aucun abus de majorité ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que cette décision entraînait une rupture d’égalité entre les copropriétaires dans la jouissance des parties communes sans contrepartie pour les copropriétaires lésés, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l’admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette la demande des époux X… en annulation de la résolution n° 8 de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 juillet 2001, l’arrêt rendu le 15 novembre 2004, entre les parties, par la cour d’appel de Toulouse ;

remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Toulouse, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 26-28, rue des Paradoux à Toulouse aux dépens ;

Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 26-28, rue des Paradoux à Toulouse ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille six.

Cour de Cassation – Chambre civile 3
Audience publique du 11 mai 2006
N° de pourvoi : 05-10924

Conseil Syndical : l’assemblée doit respecter le règlement de copropriété

L’assemblée générale ne peut désigner un nombre de membres du conseil syndical différent de celui prévu par le règlement de copropriété.

AU NOM DU PEUPLE Français
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 17 mars 2005), que les époux X…, propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Lecourbe XV et le cabinet Loiselet et Daigremont, syndic, en annulation des assemblées générales des 11 juin et 15 octobre 2001 et étendu leur demande en cours de procédure à celles des 25 mars et 14 mai 2002 ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les époux X… font grief à l’arrêt de déclarer leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 11 juin 2001 irrecevable, alors, selon le moyen, que n’est pas enfermée dans le délai de deux mois à compter de la notification de la décision de l’assemblée générale l’action en nullité de cette assemblée fondée sur l’irrégularité de la désignation du président ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a violé les dispositions des articles 42, alinéas 1 et 2, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble celles de l’article 15 du décret du 17 mars 1967 ;

Mais attendu que constitue une décision au sens de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, la désignation par un vote du président de l’assemblée générale des copropriétaires visée à l’article 15 du décret du 17 mars 1967 ; qu’ayant constaté que les époux X… avaient soulevé la nullité de l’assemblée générale pour irrégularités affectant la désignation du président et des membres du bureau plus de deux mois après la notification du procès-verbal, la cour d’appel en a exactement déduit que l’action était prescrite ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant souverainement retenu que la résolution contestée n’impliquait pas que la procuration remise par la société Hoche ait été utilisée par le président pour sa propre désignation et relevé qu’il suffisait que la feuille de présence contienne les éléments suffisants pour permettre l’identification des copropriétaires ayant assisté à la réunion, la cour d’appel, qui en a déduit que les époux X… ne rapportaient pas la preuve de leurs assertions et qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant souverainement relevé que le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété avaient rapporté la preuve que les pièces « indispensables » à l’assemblée générale du 15 octobre 2001 avaient été annexées à la convocation, la cour d’appel a pu, sans modifier l’objet du litige, rejeter la demande d’annulation de la résolution n° 34 ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le sixième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant relevé que les époux X… ne rapportaient pas la preuve de l’utilisation irrégulière des pouvoirs remis en blanc, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le septième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant relevé que les époux X… ne démontraient pas comment ni par qui les pouvoirs des époux Y… et de Mme Z…, qui ne comportaient pas le nom du mandataire, avaient été utilisés, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais, sur le quatrième moyen :

Vu l’article 13 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable en la cause ;

Attendu que l’assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 et 11 du présent décret ;

Attendu que pour rejeter la demande d’annulation présentée par les époux X… de la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 15 octobre 2001, l’arrêt retient que l’assemblée générale a voté le maintien du compte commun et renoncé expressément à l’ouverture d’un compte séparé, satisfaisant ainsi aux exigences de la loi ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la question du maintien d’un compte bancaire commun ouvert au nom du syndicat des copropriétaires ou à celui du cabinet Loiselet et Daigremont, syndic, avait bien été inscrite à l’ordre du jour, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

Et sur le cinquième moyen :

Vu l’article 22 du décret du 17 mars 1967, alinéa 1er, dans sa rédaction applicable en la cause ;

Attendu qu’à moins que le règlement de copropriété n’ait fixé les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées dans les conditions de majorité prévues à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 par l’assemblée générale qui désigne les membres du conseil syndical ;

Attendu que pour refuser d’annuler les résolutions n° 10 et 20 de l’assemblée générale du 15 octobre 2001, l’arrêt retient que si effectivement le syndicat des copropriétaires reconnaît la désignation en surnombre de plusieurs membres du conseil syndical, cette résolution ne saurait pour autant être annulée, aucun texte législatif ne prévoyant cette sanction ;

Qu’en statuant ainsi, alors que le nombre des membres du conseil syndical fixé par le règlement de copropriété ne peut être modifié par l’assemblée générale qui les désigne, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a refusé d’annuler les résolutions n° 9, 10 et 20 de l’assemblée générale du 15 octobre 2001, l’arrêt rendu le 17 mars 2005, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Lecourbe XV à Paris et le cabinet Loiselet et Daigremont, ensemble, aux dépens ;

Vu l’article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Lecourbe XV à Paris et du cabinet Loiselet et Daigremont ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un juin deux mille six.

Cour de Cassation – Chambre civile 3
Audience publique du 21 juin 2006
N° de pourvoi : 05-15752

Droits accessoires aux parties communes : la liste n’est pas fermée

La liste des droits accessoires définis par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas limitative. La faculté de fermer une terrasse constitue un des droits accessoires visés à cet article, la cour d’appel en déduit à bon droit que cette faculté ne peut être exercée par le copropriétaire que pendant une période de dix ans.

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 27 janvier 2005), que la SCI Viry Vallon, propriétaire depuis 1997 du lot n° 2 d’un immeuble placé sous le statut de la copropriété en 1990 et formé d’un local avec jouissance privative de la terrasse et faculté de la fermer, et à laquelle l’assemblée générale des copropriétaires du 27 mars 2002 avait refusé l’autorisation de la clore que la SCI lui avait demandée le 30 janvier 2002, a fait assigner le syndicat des copropriétaires 144 rue de Paris à Charenton pour annuler cette décision, autoriser la construction d’une véranda et le condamner à lui payer des dommages-intérêts ;

Attendu que la SCI Viry Vallon fait grief à l’arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen :

1 / que le règlement de copropriété peut constituer les droits accessoires aux parties communes tel le droit de jouir d’une terrasse et de la clore, en droits privatifs appartenant en propre au titulaire du lot considéré ; que l’arrêt attaqué constate que, selon le descriptif de division, le lot litigieux est décrit comme : « un local commercial sis au rez-de-chaussée avec jouissance privative de la terrasse et la faculté de la fermer représentant 170/10.000èmes » ; qu’en l’état de ces constatations, d’où il résulte que l’usage privatif de la terrasse et la faculté de la fermer avaient été érigés en droit appartenant exclusivement au titulaire du lot dévolu à la SCI Viry Vallon, viole les articles 3 et 37 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 1134 du Code civil, la cour d’appel qui décide que cette SCI n’était titulaire que d’une autorisation de fermer la terrasse révocable dans les conditions prévues par l’article 37 précité ;

2 / que seuls sont révocables ou susceptibles d’être atteints de caducité faute d’usage dans un délai de 10 années les droits institués par convention passée avec un copropriétaire et un tiers ; tel n’est pas le cas des droits accessoires qui prennent leurs sources dans le règlement de copropriété lui-même ; en sorte qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a violé derechef les textes susvisés

3 / que l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965 ne rend caducs faute d’exercice dans un délai de 10 ans que les droits qu’énumère limitativement l’article 3 de la même loi ; qu’échappe aux prévisions de ces textes le droit reconnu à un propriétaire de clore la terrasse sur laquelle il a un droit d’usage privatif, cette modalité d’exercice de son droit n’étant assimilable ni à une surélévation d’un bâtiment affecté à un usage commun, ni à l’édification d’un bâtiment nouveau dans les cours, parcs et jardins, en sorte qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel viole derechef les textes susvisés ;

Mais attendu qu’ayant exactement retenu, par motifs propres et adoptés, que la liste des droits accessoires définis par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 n’était pas limitative et relevé, interprétant souverainement les stipulations du règlement de copropriété, que la faculté de fermer la terrasse constituait un des droits accessoires visés à cet article, la cour d’appel en a déduit à bon droit que cette faculté ne pouvait être exercée par le copropriétaire que pendant une période de dix ans et que ce droit était devenu caduc ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Viry Vallon aux dépens ;

Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SCI Viry Vallon à payer au syndicat des copropriétaires 144 rue de Paris à Charenton la somme de 2 000 euros ;.

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille six.

Cour de Cassation – Chambre civile 3
Audience publique du 24 mai 2006
N° de pourvoi : 05-14038

Pas de syndicat secondaire sans assemblée spéciale

La constitution d’un syndicat secondaire au sein d’un syndicat de copropriétaires comportant plusieurs bâtiments ne peut être décidée que par une assemblée générale spéciale des copropriétaires concernés (loi du 10 juillet 1965, art.27) statuant à la majorité absolue. L’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier ne peut en aucune manière prendre cette décision.

AU NOM DU PEUPLE Français
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 21 octobre 2004), que Mme X… est propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété sis 30-30 bis rue Kléber et 34 rue Gambetta à Saint-Ouen comportant deux bâtiments ; que par acte du 7 août 2001, cette copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires pour voir déclarer illicite le règlement de copropriété modificatif instituant des syndicats secondaires pour chacun des bâtiments ;

Sur le moyen unique :

Vu l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire ;

Attendu que pour rejeter la demande de Mme X…, l’arrêt retient que l’assemblée générale des copropriétaires du 7 février 1989 a voté à l’unanimité la création d’un syndicat secondaire pour l’immeuble 30 rue Kléber, que lors de l’assemblée générale du 18 octobre 1989, elle aussi non contestée en temps utile, il a été décidé des modalités pratiques de la mise en place des deux syndicats secondaires des 30 et 30 bis rue Kléber, que ces dispositions sous-entendaient nécessairement qu’un syndicat secondaire avait été créé implicitement pour le bâtiment 30 bis rue Kléber soit lors de l’assemblée générale précédente du 7 février 1989 soit au cours de celle du 18 octobre 1989, que, quoi qu’il en soit, aucun copropriétaire n’a jamais demandé l’annulation des dispositions accompagnant la création, expresse s’agissant du 30 rue Kléber, implicite en ce qui concerne le 30 bis, des deux syndicats secondaires, que Mme X… ne peut au delà de dix ans critiquer utilement la création du syndicat secondaire du 30 bis rue Kléber ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la constitution d’un syndicat secondaire ne peut être décidée que par une assemblée générale spéciale des copropriétaires concernés, qu’une telle décision ne peut être implicite et que les assemblées générales des 7 février 1989 et 18 octobre 1989 étaient dénuées de tout pouvoir, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 21 octobre 2004, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 30-30 bis, rue Kléber et 34, rue Gambetta, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 30 bis, rue Kléber, et le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble 30, rue Kléber, 93400 Saint-Ouen aux dépens ;

Vu l’article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 30-30 bis, rue Kléber et 34, rue Gambetta, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 30 bis, rue Kléber, et du syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble 30, rue Kléber, 93400 Saint-Ouen ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille six.

Cour de Cassation – Chambre civile 3
Audience publique du 8 juin 2006
N° de pourvoi : 05-11190

Le syndic doit assurer la sécurité du gardien

Le syndic représentant légal du syndicat, seul responsable de sa gestion, est tenu au titre de l’administration de l’immeuble de mettre en œuvre les mesures propres à assurer la sécurité des personnes au service de la copropriété.

Demandeur(s) à la cassation : syndicat des copropriétaires, 11 rue Neuve Popincourt 75011 Paris, représenté par son syndic la société Sogi SA

Défendeur(s) à la cassation : société Mazet Engerand & Gardy, venant aux droits de la société Cerip SA

Sur le moyen unique :

Vu l’article 1992 du Code civil, ensemble l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 31 du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 16 septembre 2004), que le syndicat des copropriétaires du 11, rue Neuve Popincourt à Paris (le syndicat), ayant pour syndic la société Cerip aux droits de laquelle vient la société Mazet Engerand & Gardy, a engagé le 1er mars 1993 Mme X… en qualité de gardienne ; que depuis cette date, Mme X… a été victime d’agressions verbales ou physiques de la part de copropriétaires ou de locataires, signalées par elle et par l’inspection du travail au syndic ; que par jugement du 24 novembre 2000, le conseil de prud’hommes a condamné le syndicat à payer à Mme X… des dommages-intérêts ; qu’alléguant que le syndic n’avait pas assumé ses obligations contractuelles en ne prenant pas les mesures propres à garantir la sécurité de la gardienne, le syndicat l’a assigné en paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que les agressions dont a été victime Mme X… ont été le fait de copropriétaires ou de locataires, qu’il ne rentre pas dans les attributions du syndic de leur faire connaître les dispositions du Code pénal qui interdisent de commettre des agressions, qu’il ne peut lui être fait grief par le syndicat, dont certains membres étaient eux même à l’origine du préjudice subi par Mme X…, de ne pas lui avoir enjoint de faire cesser le trouble à elle causé et que le syndic, qui n’est pas l’employeur de la gardienne n’était pas tenu de s’associer à la procédure diligentée par celle-ci à l’encontre de l’un de ses agresseurs ;

Qu’en statuant ainsi, alors que le syndic représentant légal du syndicat, seul responsable de sa gestion, est tenu au titre de l’administration de l’immeuble de mettre en oeuvre les mesures propres à assurer la sécurité des personnes au service de la copropriété, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 16 septembre 2004, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Cour de Cassation – Chambre civile 3
05-10.837
Arrêt n° 501 du 26 avril 2006

Le droit de passage se perd par le non-usage

La prescription trentenaire s’applique aux servitudes. Le non-usage pendant trente ans d’un droit de passage accordé par convention, entraîne l’extinction de ladite convention. Celui qui veut en obtenir le rétablissement doit donc démontrer que cette servitude a été exercée depuis moins de trente années.

AU NOM DU PEUPLE Français
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu les articles 706, 707 et 708 du Code civil ;

Attendu que la servitude est éteinte par non-usage pendant trente ans lesquels commencent à courir, lorsqu’il s’agit d’une servitude discontinue, du jour où l’on a cessé d’en jouir ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Chambéry, 3 février 2004), que M. X…, propriétaire de la parcelle cadastrée n° 191, a assigné les époux Y…, Z…, A… et le syndicat des copropriétaires d’immeubles construits sur la parcelle cadastrée n° 445 en reconnaissance d’une servitude de passage sur cette parcelle ;

Attendu que pour accueillir la demande, l’arrêt retient, d’une part, que la destination du père de famille a vocation à trouver application, d’autre part, que la servitude n’est plus utilisée pour le moins depuis 1960, que M. X… a saisi le Tribunal le 28 mai 1999 et que le chemin, signe apparent de servitude, étant présent sur le terrain jusqu’en 1983, le non-usage ne peut être considéré comme effectif que depuis cette date, la matérialisation de la servitude ayant antérieurement fait obstacle à la certitude d’un non-usage ;

Qu’en statuant ainsi, alors que le délai de prescription extinctive d’une servitude discontinue commence à courir à compter du jour du dernier acte d’exercice de cette servitude, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 3 février 2004, entre les parties, par la cour d’appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Grenoble ;

Condamne M. X… aux dépens ;

Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. X… ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze janvier deux mille six.

Cour de Cassation – Chambre civile 3
Audience publique du 11 janvier 2006
N° de pourvoi : 04-16400