Administrations de biens, Syndic de copropriétés, Transactions dans les Bouches du Rhônes

Les équipements communs

Les équipements communs


L’installation d’antennes réceptrices de radiodiffusion

Afin de mettre en œuvre ce droit de recevoir des programmes de télévision, il existe un droit à l’antenne réceptrice de radiodiffusion qui permet à chacun de recevoir les émissions de son choix, consacré par l’article 10 de la convention européenne des droits de l’homme, la directive du 3 octobre 1989 et la loi n° 66-457 du 2 Juillet 1966.

Le droit à l’antenne réceptrice est reconnu aux personnes propriétaires de leur logement qui sont en habitat collectif. Chaque propriétaire peut, en vertu du droit à l’antenne, installer une antenne individuelle ou se raccorder au câble, si la mise en place d’un équipement collectif n’est pas voté par la copropriété, ou si celui-ci ne lui permet pas d’accéder aux émissions qu’il souhaite regarder.

La loi de 1966 s’applique aux locataires et occupants de bonne foi, mais aussi aux copropriétaires qui occupent l’appartement dont ils sont propriétaires, aux personnes qui sont en indivision et qui occupent le local qu’ils veulent équiper d’une antenne et aux personnes qui sont membres de sociétés civiles de construction et qui occupent le local qu’ils veulent équiper d’une antenne. Il s’agit donc bien d’un droit pour tous, sous réserve, quel que soit votre cas, du respect des règles d’urbanisme.

Dans le cadre de l’installation d’une antenne individuelle, les frais sont à la charge de la ou des personne (s) qui ont pris l’initiative de cette installation (article 1 de la loi du 2 juillet 1966).

Dans le cadre de l’installation d’une antenne collective, les frais d’installation, de remplacement ou d’entretien sont à la charge du propriétaire (ou de la copropriété, de la société de construction, de l’indivision, selon les cas) comme le précise l’article 2 de la loi du 2 juillet 1966. Le syndic peut après un délai de deux mois, procéder au raccordement des récepteurs individuels à cette antenne et à la dépose des antennes individuelles. La décision se prend à la majorité absolue et les frais sont pris en charge par le syndicat.

Ces frais sont récupérables pour les personnes qui utilisent l’installation par un branchement; il leur est demandé une quote-part du total des frais exposés par le nombre de branchements (article 3 du décret du 22 décembre 1967).

Vous devez respecter les règles du droit de l’urbanisme lorsque vous installez une antenne et notifier votre intention d’installer une antenne selon les modalités concernant les locataires, copropriétaires ou occupants de bonne foi. Le copropriétaire doit informer le syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant quels programmes il souhaite capter mais la décision relève de l’assemblée.

Attention aux installations sur un balcon, il est en général classé dans les parties communes mais certains règlements de copropriété peuvent les classer dans les parties privatives. Un conseil, pensez à vérifier l’intitulé de votre règlement de copropriété. Des motifs de refus peuvent être invoqués pour non respect de l’harmonie et de l’esthétisme des façades de l’immeuble.

L’installation d’une antenne parabolique

S’il s’agit d’ une antenne parabolique dont le réflecteur mesure moins d’un mètre dans sa plus grande dimension (hauteur), vous n’avez aucune formalité particulière à respecter. Dans le cas où le réflecteur de votre antenne parabolique mesure plus d’un mètre, vous devez déposer une déclaration de travaux auprès de votre mairie (formulaire n° PC156).

Depuis le décret du 27 mars 1993, les immeubles construits après cette date doivent être équipés de dispositifs collectifs et de gaines de passage permettant le raccordement des logements à une antenne collective ou au câble. Dans les immeubles construits avant cette date, le décret rend obligatoire la mise en conformité (à la norme NFC 90125) des antennes collectives lors de leur rénovation. Il est intéressant de saisir cette opportunité pour prévoir l’installation d’une antenne parabolique. Le surcoût est minime par rapport au coût de la seule rénovation. De même, si l’antenne collective est déjà conforme à cette norme, il est facile d’envisager l’ajout des chaînes satellites.

Attention : l’administration peut s’opposer à la pose de votre antenne, s’il existe, dans le secteur où vous habitez, certaines règles restrictives dues à l’existence de certaines zones particulières telles que : les monuments historiques et leurs abords, les secteurs sauvegardés ou les sites classés. Dans ce cas vous devez obtenir une autorisation préalable auprès de votre mairie avant toute installation.

Le raccordement à un réseau câblé

Le câble n’est présent que dans les grandes agglomérations (moins de 50 % du territoire français), et le nombre des chaînes conventionnées par le CSA est limité. Au-delà des six chaînes hertziennes, les chaînes diffusées par le câble ne sont accessibles que par abonnement. Ces chaînes sont sélectionnées par la commune et par le câblo-opérateur en fonction de l’intérêt que peuvent y trouver les abonnés potentiels. Les réseaux câblés distribuent, le plus souvent, de 25 à 30 chaînes. Le principe de fonctionnement du câble est de récupérer et de concentrer les signaux à diffuser dans un centre de réception collective, où antennes et paraboles captent les programmes retenu, puis de les distribuer au moyen d’un câble coaxial.

Lorsque le nombre d’abonnés est important, l’installation peut être prise en charge par le câblo-opérateur, qui pourra amortir son investissement. Les copropriétaires paient alors simplement leur raccordement individuel à l’installation collective de l’immeuble.

En cas de contestations :

  1. Vous êtes locataire :
    L’article 4 du décret du 22 décembre 1967 modifié attribue compétence au Tribunal d’Instance du lieu de la situation de l’immeuble pour toutes les contestations relatives à la loi du 2 juillet 1966. Vous pouvez porter votre contestation devant le Tribunal d’Instance par une déclaration faite directement au greffe du Tribunal ou par voie d’assignation délivrée par un huissier.
  2. Vous êtes copropriétaire :
    Vous souhaitez contester la décision d’une Assemblée Générale, vous pouvez saisir le Tribunal de Grande Instance du lieu de la situation de l’immeuble à condition que vous ayez voté contre la décision contestée ou que vous n’ayez pas assisté à la réunion de l’assemblée en question. Vous devez alors saisir le Tribunal dans les deux mois de la notification de la décision d’assemblée que vous contestez. Et cela par une assignation délivrée par un huissier.

La Ventilation mécanique contrôlée (V.M.C.)

Chaque habitation bénéficie d’un système de ventilation correspondant à la date de sa construction. Avant 1958, le renouvellement de l’air ne se faisait que par l’ouverture des portes et des fenêtres. Dans les années 60, la ventilation était assurée par les grilles d’aération. A partir de 1970, on parle de ventilation mécanique contrôlée (V.M.C.). Le ventilateur est placé sur le toit et chez vous, une petite bouche au-dessus des fenêtres arrête les poussières. Aujourd’hui, pour des raisons d’économie d’énergie et dans un souci de meilleur confort, les constructions sont étanches et le renouvellement de l’air se fait essentiellement par des systèmes de ventilation mécanique.

La conception, l’installation et la mise en oeuvre de cette ventilation mécanique dite contrôlée, plus couramment appelée V.M.C., doivent être conformes à la réglementation si on veut éviter tout accident. Une ventilation mécanique contrôlée mal conçue ou mal installée peut contribuer à la pollution de votre air intérieur au lieu de la réduire.

Utilité de la Ventilation Mécanique

La ventilation mécanique désigne tous les dispositifs comportant au moins un équipement motorisé d’évacuation ou d’insufflation forcée d’air frais.

On désigne communément par « ventilation mécanique », tous les systèmes où les mouvements d’air qui sont assurés par un ou plusieurs ventilateurs aspirant ou soufflant ou, aspirant et soufflant entraîné(s) par un moteur électrique. Elle n’est pas sensible aux variations des conditions climatiques et les dispositifs de réglages permettent à l’occupant de mieux maîtriser le renouvellement d’air de son logement.

La tendance actuelle est plutôt à une isolation optimum du logement, permettant ainsi des économies de chauffage. Mais, la maison devient alors étanche et donc imperméable à l’arrivée comme à la sortie de l’air. Les éléments polluants restent ainsi à l’intérieur : fumées, poussières, humidité… et les odeurs et les bactéries trouvent alors un terrain idéal de développement.

La ventilation mécanique contrôlée a pour vocation de faciliter l’aération des locaux en favorisant le renouvellement de l’air de votre logement par l’évacuation de l’air vicié et le renouvellement de l’air frais et ce, pour un plus grand confort. L’essor de la V.M.C. se justifie par l’obtention d’une aération générale et permanente bénéficiant d’un débit de renouvellement stable et indépendant des conditions climatiques. De nos jours, plus de 90% des logements neufs sont équipés de ce système. L’air circulant à travers le logement se trouve ainsi renouvelé toutes les 3 heures environ.

Ainsi les odeurs et les fumées sont évacuées, et on limite l’humidité et les dégradations liées à la condensation.

La ventilation est aussi une sécurité face aux appareils de combustion, en renouvellement l’air qui assure l’alimentation des appareils de combustion et en contribuer ainsi à la sécurité des personnes face aux émanations de gaz toxiques.

Un système de ventilation est indispensable si l’on se base sur les premiers résultats de l’Observatoire de l’Air Intérieur (rapport Avril 2002) qui met en évidence que l’air que nous respirons à l’intérieur des bâtiments est plus pollué que l’air extérieur (activité des occupant, émission de polluants par les matériaux…).

Principe général

Le principe général consiste à prévoir des entrées d’air frais dans les pièces principales ou sèches (séjour, chambre) et d’évacuer l’air vicié par les pièces humides (cuisine, salle de bains, W.C.).

La prise d’air frais dans les pièces principales se fait généralement au niveau des menuiseries à l’aide de bouches auto réglables. Pour assurer une bonne entrée d’air, les bouches d’entrée d’air seront donc situées en partie haute (environ à 2 mètres de hauteur).

L’air circule ensuite vers les pièces techniques grâce à des passages d’air laissés sous les portes intérieures (1 à 1,5 cm impérativement).

L’extraction de l’air vicié se fait au moyen de bouches situées sur les murs ou au plafond, raccordées au moyen de conduits à un extracteur motorisé souvent installé dans les combles de l’habitation. Un chapeau installé sur la toiture rejette vers l’extérieur cet air vicié.

Selon le type de V.M.C. choisi (simple ou double flux), la chaleur de l’air expulsé peut aussi être récupéré puis redistribué dans le logement.

Cette circulation d’air est lente et silencieuse. Cette ventilation fonctionne en permanence. Elle peut néanmoins être à deux vitesses : réduite pour les usages courants, accélérée pour évacuer buées et odeurs.

Réglementation

Arrêté du 24 mars 1982 et du 28 octobre 1983 :

Ces arrêtés précisent les modalités d’application de l’article R.111.9, du code de la construction et de l’habitation, qui lui même spécifie les débits entrants et sortants à mettre en oeuvre afin de renouveler suffisamment l’air des locaux. Ce renouvellement d’air peut être réalisé de manière naturelle ou mécanique.

Les principaux volets de ces arrêtés :

  1. L’aération est générale et permanente au moins pendant la période de chauffage (fenêtres généralement fermées)
  2. Circulation d’air des pièces principales vers les pièces de service
  3. Entrées d’air dans chaque pièce principale
  4. Positionnement des entrées d’air de manière à éviter tout inconfort
  5. Entrée d’air non obturable
  6. Entretien possible des entrées et sorties d’air
  7. Cas des appareils à combustion dans le logement : ventilation suffisante pour assurer les débits de fonctionnement
  8. Rejet d’air en toiture interdisant tout refoulement vers les logements
  9. En cas de panne de l’extracteur, arrêt des appareils de combustion raccordés à la V.M.C.
  10. Interdiction de raccorder à la V.M.C., une hotte de cuisine équipée d’un ventilateur
DTU 68.1 – NORME XP50-410 :

Le Document Technique Unifié (DTU) définit les critères de conception et de dimensionnement des installations de ventilation mécanique contrôlée (V.M.C. et V.M.C. gaz) dans les bâtiments d’habitation et permet le calcul d’installation permettant d’assurer une ventilation des logements conforme aux exigences de la réglementation française.

DTU 68.2 :

Le présent cahier des clauses techniques (CCT) définit les conditions d’exécution des installations d’extraction mécanique d’air vicié dans les bâtiments à usage d’habitation, tant en construction neuve quand réhabilitation ou rénovation.

La nouvelle règlementation acoustique (NRA) :

La N.R.A. est relative aux caractéristiques acoustiques des bâtiments d’habitation. L’arrêté du 30 juin 1999 est relatif aux modalités d’application de la réglementation acoustique. Les dispositions de cet arrêté sont applicables à tout bâtiment d’habitation ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration de travaux relative aux surélévations de bâtiments d’habitation anciens et aux additions à de tels bâtiments, déposée à compter du 1er janvier 2000 (Art.8 de l’arrêté du 30 juin 1999).

La réglementation thermique (R.T. 2000) :

La R.T. 2000 s’applique à tous les projets dont le dépôt de permis de construire est postérieur au 1er juin 2001 (Art R11-7 du décret n° 2000-1153). La R.T. 2000 est applicable d’une manière générale à tout type de bâtiment neuf (habitat et tertiaire).

Règlementation V.M.C. gaz :

La sécurité des installations de V.M.C. GAZ induit le fait que les chaudières à gaz raccordées à la V.M.C. doivent s’arrêter de fonctionner en cas d’arrêt de l’extracteur.

Elles doivent ainsi répondre à deux exigences de sécurité :

  1. la sécurité individuelle : elle fait partie intégrante de l’appareil, et est mise en place par le constructeur. Elle garantie le risque individuel de refoulement des produits de combustion dans le local où est installé l’appareil. Le dispositif le plus utilisé pour les générateurs classiques (chaudières et chauffe-bains) est le klixon (détecteur thermique). Il met le générateur en sécurité lorsqu’il il y a refoulement des produits de combustion dans le logement. il est placé dans le coupe-tirage, généralement en partie haute.
  2. la sécurité collective : ce dispositif vient en complément de la sécurité individuelle. sa mise en place est liée au risque que peut constituer le tirage naturel. En effet, lorsque l’extracteur est arrêté suite à un incident, le risque de remise en marche des générateurs est d’autant plus grand que la hauteur de l’immeuble est importante, et que la différence de température entre l’intérieur et l’extérieur du logement est grande (tirage thermique important). Le dispositif de sécurité collective comprend les éléments suivants : un détecteur de défaut d’extraction, un système de transmission d’ordre, un organe assurant la mise à l’arrêt de chaque chaudière, un dispositif de signalisation de cet arrêt.
  3. Le dispositif de sécurité collective est obligatoire pour toutes les installations de V.M.C. gaz postérieures au 31 juillet 1989 (arrêté du 30 mai 1989). Les installations antérieures à cette date doivent être soumises à un test vérifiant l’arrêt des chaudières en cas d’arrêt de l’extracteur. Si le test est négatif, il faut équiper la V.M.C. gaz de ce dispositif.

Produits proposés

La gamme des produits proposés aujourd’hui par les fabricants est très diversifiée et répond à des normes précises garantissant une hygiène idéale et un minimum de bruit. On peut retrouver ces dispositions réglementaires dans le Code de la Construction et de l’Habitation.

La V.M.C. simple flux :

La V.M.C. simple flux auto-réglable :

Le débit de l’extraction de l’air ainsi que le débit de l’air neuf distribué est assuré de façon automatique, quelles soient les conditions atmosphériques et climatiques extérieures et quel que soit le nombre d’occupants de la pièce. L’air vicié est évacué par des bouches d’extraction situées dans les pièces de service (cuisine, salle de bain, WC…) et adaptées aux besoins de ces pièces.

Le débit est constant et autorégulé et il est possible de passer en seconde vitesse par commutateur pour une vitesse plus rapide.

La VMC simple flux hygroréglable :

Les bouches d’extraction d’air situées dans les pièces humides sont équipées de capteurs d’humidité, permettant ainsi de réguler le débit d’air entrant et sortant en fonction du taux d’humidité de la pièce. Ce système permet de maintenir les débits d’air nécessaires à une hygiène et un confort de vie optimums.

Quel que soit le nombre d’occupants dans les différentes pièces, le taux d’humidité ajustera le bon débit d’air entrant et sortant. Les systèmes hygroréglables font l’objet d’Avis Techniques qui précisent les débits spécifiques moyens à prendre en compte pour le calcul thermique réglementaire. Il existe deux types de ventilation hygroréglable A et B.

Au delà de l’aspect qualité de l’air et confort de vie, ce système permet d’ajuster la ventilation aux besoins et permet ainsi des économies d’énergie.

La V.M.C. simple flux gaz :

Elle permet d’extraire en même temps l’air vicié et les produits de combustion d’une chaudière gaz. La mise en œuvre d’une V.M.C. gaz nécessite des bouches d’extraction assurant le surcroît de débit à extraire lorsque la chaudière fonctionne ainsi qu’un dispositif de sécurité (interrupteur thermique pour les chaudières classiques ou pressostatiques pour les chaudières à condensation). En logement collectif, d’autres dispositifs de sécurité sont à prévoir afin d’éviter un refoulement aux étages supérieurs.

En maison individuelle : le caisson d’extraction se situe généralement dans les combles. La régulation du débit d’air extrait est assurée sur le piquage du groupe d’extraction.

En logement collectif : le caisson d’extraction se situe généralement sur la toiture terrasse ou dans les combles. La régulation du débit d’air extrait est assurée par la bouche d’extraction (exemple : volet rigide régulation..)

Ce système en simple flux est le plus répandu car son coût est moindre comparé à d’autres systèmes de V.M.C.

La V.M.C. double flux :
  1. Le système dit de simple flux est ici doublé pour permettre une récupération de chaleur de l’air expulsé.
  2. L’air chaud expulsé des pièces humides traverse un échangeur de chaleur avant d’être rejeté vers l’extérieur.
  3. L’air froid neuf venant de l’extérieur traverse cet échangeur et récupère environ 60 à 65% de la chaleur de l’air expulsé avant d’être redistribué dans les pièces de vie. L’air vicié et l’air neuf sont alors contrôlés par 2 ventilateurs au lieu d’1.
  4. Ce système permet une économie de chauffage d’environ 15% par rapport à une simple flux classique, et environ 8% par rapport à une simple flux hygrorégulée.
  5. Si le système est équipé en outre d’une pompe à chaleur, les économies d’énergie sont plus importantes et l’air entrant est rafraîchi l’été ce qui permet de réduire de quelques degrés la température de votre logement pendant l’été.

Dans le cas d’un logement existant, il est plus difficile d’installer le système V.M.C. Il est alors possible d’installer un système de ventilation mécanique répartie. Dans ce cas, un ventilateur de petite taille est installé dans la cuisine, la salle de bains et les toilettes.

Installation dune V.M.C. en habitat collectif

* Lecture du Cahier des Clauses Techniques Particulières :

o Choix du type de ventilation: autoréglable ou hygroréglable
o Classement acoustique des façades

* Ouverture des plans :

o A partir des plans par étage de l’immeuble collectif étudié : repérer la taille des logements (nombre de pièces principales) et les gaines techniques.

o Sur chaque plan d’étage : noter les piquages sur les conduits (on ne peut raccorder sur un même conduit, 2 pièces techniques faisant parties de 2 logements différents) et sur ces piquages les débits d’extraction correspondants ( selon la réglementation de ventilation de mars 1982). Il faudra noter également les entrées d’air.

* Élévation schématique :

o Noter les repères de chaque colonne d’extraction.
o Noter à chaque étage, les piquages avec les débits d’extraction correspondants.
o Noter les dévoiements ainsi que les longueurs de gaines et les nombres de coudes qu’ils nécessitent.
o Noter les parasitages de gaines.
o Noter les longueurs de trainasses utilisées.
o Pour chaque colonne, calculer le débit d’extraction total (mini et maxi).
o Déterminer le diamètre des conduits pour une vitesse de l’air maximale de 4 m.

* Plan de terrasse :

o Tracer le réseau terrasse.
o Déterminer le diamètre des conduits pour une vitesse de l’air maximale de 5 m/s.
o Déterminer le débit d’extraction total de l’installation.

* Calcul des pertes de charges :

Calculer les pertes de charges de la bouche la plus défavorisée aérauliquement : la plus loin de l’extracteur, dont la gaine est la plus accidentée (dévoiements…) ou dont le débit dans le conduit est le plus important.

* Détermination de l’extracteur :

o Sélectionner le ventilateur à partir du débit total d’extraction de l’installation ( sans oublier le débit de fuite ) et de la perte de charge totale de la bouche la plus défavorisée.

o Vérifier qu’au débit d’extraction minimal, la perte de charge de la bouche est bien située dans sa plage de fonctionnement (50 -150 Pa pour les bouches Alizé autoréglables et 80 -160 Pa pour les Alizé hygroréglables)

* Détermination de la liste de matériel

Entretien

La V.M.C. peut être une source de nombreux sinistres découlant principalement d’un défaut d’usage ou d’entretien. Il faut contrôler et entretenir l’installation afin d’éviter toute dépression susceptible de freiner le rendement de la ventilation. Il est donc recommandé de nettoyer les bouches d’aération et les filtres en début et fin de saison de chauffage. cet entretien est important, car la présence de « graisse » dans les conduits peut aussi être un facteur de propagation rapide d’incendie.

* Les parties communes sont généralement explorées et nettoyées environ tous les dix ans par des entreprises agrées et spécialisées, la réalisation des travaux et le budget sont soumis au vote de l’assemblée générale.

* Les parties privatives sont constituées des entrées d’air au niveau des fenêtres, des bouches d’aération présentes dans les pièces « humides » : cuisine, kitchenette, salle de bains, W.C. …et des conduits privatifs branchés sur la colonne commune.

Les parties privatives sont traitées selon les principes suivants :

o Les entrées d’air : généralement obstruées par des débris végétaux extérieurs. Ces éléments souvent en plastique sont démontables en cas de nécessité. Le nettoyage doit se faire régulièrement par aspiration et une fois par an par le démontage et le nettoyage à l’aide d’un produit dégraissant (liquide vaisselle par exemple) puis séchage et remontage.

o Les bouches d’aération : obstruées par des poussières souvent grasses (cuisine), ces bouches sont démontables. Le nettoyage s’effectue une fois par an. Il faudra démonter les bouches, les faire tremper dans de l’eau chaude complétée de liquide dégraissant.

o Les conduits privatifs connectés sur colonne : parties privatives desservant uniquement votre appartement, elles prolongent les bouches d’aération. et sont accessibles après démontage de ces dernières.

o Le nettoyage doit être réalisé une fois tous les trois ans au maximum. (démonter les bouches d’aération, aspirer et vérifier l’aspect intérieur.

Il ne faut jamais obstruer les bouches d’aération car le manque d’aération provoquerait de la condensation et des dégâts des eaux non pris en charge par l’assurance habitation. De plus, le calcul de la puissance du débit d’air étant réalisé pour l’ensemble de l’immeuble, le bouchage provoquerait une augmentation des flux d’air dans les autres appartements et éventuellement une inversion de ce flux avec un renvoi d’odeurs de cuisine par exemple. Pour les mêmes raisons il est formellement interdit de brancher des hottes aspirantes sur la V.M.C.

Le compteur d’eau individuelle

Le comptage individuel, qui peut être une source d’économies, peut aussi être une source de complications s’il ne fait pas l’objet d’une mise en oeuvre rigoureuse. Avant de prendre la décision de demander l’installation de compteurs individuels, il est indispensable de bien réfléchir à l’économie que l’on peut espérer réaliser. Pour que les économies soient bien réelles, il faut tenir compte du délai d’amortissement des installations et du coût de leur entretien sans négliger les problèmes liés à la qualité des relevés.
L’intérêt de la pose d’un compteur individuel

Selon des enquêtes réalisées par les associations de copropriétaires et de consommateurs, cette démarche permet de réaliser une réelle source d’économies, de 20% à 30% dès la première année d’installation. Les fuites sont repérées et les usagers sont plus vigilants. Par la suite les factures sont réduites d’environ 10%.

* La pose de compteurs individuels se justifie surtout lorsque il y a de grandes disparités dans la consommation d’eau entre différents occupants :

o dans les immeubles où se trouvent à la fois des appartements et des locaux commerciaux dont l’activité nécessite une importante consommation d’eau (blanchisserie, salon de coiffure, café,…).

o dans les immeubles de villes touristiques, par exemple, lorsque certains appartements sont occupés en permanence à titre de résidence principale et d’autres, quelques mois par an, à titre de résidence secondaire.

o dans les immeubles présentant de fortes disparités d’occupation (par exemple, de grands appartements occupés par des personnes seules à côté de petits appartements occupés par des familles nombreuses).

* Avant de prendre la décision de demander l’installation de compteurs individuels, il est indispensable de bien réfléchir à l’économie que l’on peut espérer réaliser.
Il faut essayer d’une part de calculer la réduction de consommation d’eau escomptée par an et, d’autre part, d’estimer le montant des investissements à réaliser pour l’installation. Enfin, il faut calculer le temps d’amortissement de cet investissement avant de faire de réelles économies. Pour faire ces calculs, il faut s’informer sur le prix de la fourniture d’eau dans la commune dont dépend l’immeuble. L’eau étant un produit local dont le prix varie selon la nature de la ressource, des traitements pour la rendre potable, des conditions plus ou moins difficiles de distribution et de la situation de la commune en matière d’assainissement, l’installation d’un compteur individuel peut être plus ou moins rentable en fonction du prix et surtout des conditions de l’installation décrites ci-dessous.

En général, installer un compteur ne pose pas de difficultés techniques à proprement parler mais les travaux d’installation d’un compteur individuel peuvent coûter cher.

* Dans les immeubles existants les principales difficultés d’installation sont les suivantes :

o il y a plusieurs colonnes montantes par appartement. Il faut, en ce cas installer un compteur par colonne d’arrivée d’eau compteurs.

o les compteurs ne peuvent pas être installés dans les parties communes d’une manière accessible pour l’entretien et le relevé. Une modification des canalisations de la partie commune s’avère indispensable, les coûts d’installation peuvent devenir très importants.

Procédures d’installation

* Auprès de qui se procurer des compteurs individuels ?

Chez un plombier, chez un fabricant de petits compteurs ou bien chez un spécialiste de la pose de compteurs.

On peut également se renseigner auprès du service des eaux de sa commune, qui orientera les usagers vers des entreprises spécialisées susceptibles de satisfaire leurs demandes.

* Qui assure la pose?

o Le plombier peut assurer la pose de compteurs individuels dans l’immeuble et procéder aux travaux nécessaires à l’installation.

o Une société spécialisée qui, en plus, pourra après la pose se charger de l’entretien et du relevé.

Le choix du type de compteur

Ces compteurs peuvent être de type « volumétriques », « vitesse ». Les compteurs volumétriques sont les plus conseillés car les plus précis. Les compteurs sont répartis en classes en rapport à une précision et une fiabilité croissante. Classes A, B et C pour l’eau froide. Classes A, B, C et D pour l’eau chaude. Il est recommandé d’installer des compteurs de classe C pour l’eau froide et de classe D pour l’eau chaude.

* Le compteur de vitesse

Il fonctionne sur le même principe que les moulins à eau. Ses avantages : Il est peu sensible à la présence d’éventuelles impuretés dans l’eau et s’avère être le moins cher à l’achat comme à la location. Mais il ne détecte pas toujours les fuites légères et doit être posé horizontalement.

* Le compteur volumétrique

Il comporte un cylindre creux, qui une fois rempli se retourne pour alimenter la maison. Ses avantages : même un faible débit est enregistré et il peut être installé horizontalement ou verticalement. Par contre le frottement du piston peut entraîner une légère nuisance sonore. Il est assez sensible aux impuretés contenues dans l’eau et son prix est plus cher.

Les méthodes de relevés

* Qui fait les relevés ?

o Le relevé des compteurs individuels est de la responsabilité du syndic de l’immeuble ; il peut donc procéder lui-même au relevé. Il peut aussi déléguer cette mission à une société spécialisée, qui assurera également le contrôle des appareils. C’est souvent le cas dans les grands ensembles collectifs.

o Si le compteur individuel n’a pas été acheté mais loué par la copropriété dans le cadre d’un contrat location / entretien passé auprès d’un fabricant de compteurs, d’une société spécialisée, pose, relevé et contrôle des compteurs seront effectués par ces cocontractants.

Dans certains cas, le service des eaux peut aussi effectuer la pose, le relevé et le contrôle de compteurs individuels dans une copropriété. Mais cette intervention sort alors du cadre de la mission de service public qu’il est tenu d’assurer, c’est à dire la livraison de l’eau au compteur de l’abonné collectif (le compteur général de la copropriété en l’occurrence).

L’installation de compteurs individuels devra donc être considérée comme un acte commercial distinct et sera soumise aux mêmes conditions que si c’était une société spécialisée en compteurs . En particulier, l’occupant, sous prétexte que c’est le service des eaux qui installe le compteur individuel, ne pourra pas forcément exiger d’être facturé directement par le service des eaux comme s’il s’agissait d’un compteur d’abonné.

* Les méthodes de relevés

Le relevé régulier de tous les compteurs sera facilité s’ils sont accessibles de l’extérieur du logement, ou s’ils comportent un système de relevé à distance.

o dispositif transformant l’index du compteur en signaux électriques ou électroniques transmis ensuite par câble ou ondes radio à une borne individuelle sur le palier ou sur une borne collective en pied d’immeuble. Ce système offre de nombreux avantages : les habitants ne sont plus dérangés à leur domicile, la sécurité des usagers est renforcée, les erreurs de facturation liées à la transcription et la saisie informatique sont réduites de même que les interprétations forfaitaires des consommations.

o émetteurs d’impulsions où le nombre d’impulsions traduit le volume d’eau consommé.

Une personne vient relever les bornes au moyen d’un terminal portable mais celles-ci peuvent aussi être reliées à un modem pour une lecture à distance.

Location ou achat des compteurs

Le coût de l’installation dépendra de la nature des compteurs choisis et surtout des travaux nécessaires à l’installation. La copropriété peut décider d’acheter les compteurs ou de les louer à une société qui se chargera également des relevés et de l’entretien.

* La location des compteurs : un contrat location-relevé-entretien revient entre 12 € et 25 € par an pour un compteur de classe C avec deux relevés annuels. Pour un compteur avec téléreport, il faudra compter entre 18 € et 28 €. En outre, ces prix indicatifs s’appliquent à l’installation d’un seul compteur. Or, dans de nombreux cas, le local concerné comprendra plusieurs arrivées d’eau. Il faudra alors installer un compteur par arrivée… et donc multiplier d’autant la facture totale d’installation. Ce coût peut être légèrement diminué en passant un contrat sur 10 ans au lieu de 5 ans. Toutefois, cette formule n’est pas recommandée car le contrat sur 5 ans permet un renouvellement plus fréquent des compteurs, une meilleure adaptation aux évolutions technologiques et un réajustement des prix.

* L’achat des compteurs : Il faut savoir que la durée de vie d’un compteur est limitée, 10 ans pour un compteur d’eau chaude et 15 ans pour un compteur d’eau froide. Le coût d’achat et la pose peut varier de 100 € à plus de 200 € car pour être correctement installé, un compteur individuel, doit être facilement lisible donc accessible au contrôle. Si la configuration des canalisations ne permet pas de remplir cette condition, il faudra alors les modifier, ce qui peut entraîner des surcoûts très importants.
Il faut ajouter le coût du contrat d’entretien (4,5 € à 7,5 € par an) et celui des relevés (1,5 € à 4,5 € par an pour deux relevés annuels). soit un prix de revient annuel compris entre 13 € et 32 € par an.

La location bien que plus chère que l’achat est majoritairement choisie par les copropriétés car elle garantie la fiabilité des compteurs régulièrement entretenus et remplacés. De plus pour les propriétaires-bailleurs, cette solution permet de récupérer sur le locataire le coût de la location d’un compteur divisionnaire.

Pour l’achat comme pour la location, il faut veiller attentivement au contenu des contrats : le prestataire doit s’engager à ce qu’au moins 75% à 80% des compteurs soient relevés à chaque passage, bien contrôler la durée du contrat et le mode de révision des prix , le renouvellement périodique des compteurs loués. Le contrat d’entretien ne doit être facturé qu’après la période de garantie du matériel et doit comprendre le remplacement sans frais supplémentaires des appareils défectueux.

Facturation des consommations

* Si la copropriété s’est prononcée par vote en faveur de la pose de compteurs individuels et que ces derniers sont installés, les occupants doivent être facturés en fonction de leurs consommations réelles établies lors des relevés. Le syndic, qui est rappelons-le responsable de ces relevés, facture alors directement à chaque occupant le montant de sa propre consommation d’eau. Quand une copropriété passe à l’individualisation des consommations, le compteur général subsiste et le services des eaux continue de facturer la copropriété à partir du relevé général. Mais la consommation affichée au compteur général ne correspond pas à la somme des consommations individuelles. Cet écart est dû à la consommation d’eau des parties communes et parfois aux petites fuites des compteurs divisionnaires. Cet écart est alors réparti entre les occupants au prorata de leurs tantièmes et facturé dans les charges mensuelles de chacun.
Rappelons également que si un occupant dispose d’un compteur individuel alors qu’il n’y a pas eu de vote de la copropriété en faveur de ce mode de facturation, tous les occupants de l’immeuble devront respecter le principe retenu par la copropriété (répartition à la surface ou au nombre d’occupants). Le compteur individuel n’aura qu’une valeur indicative et ne pourra pas servir de base de calcul ou de référence lors de réclamations.

* Dans le cadre d’une individualisation des contrats, les copropriétaires équipés de compteurs individuels traiteront en direct avec le services des eaux de leur commune qui assurera la pose du compteur, sa location, sa maintenance et procédera à des relevés réguliers. Le coût de l’abonnement sera sans doute élevé pour parer aux problèmes d’impayés. Par ailleurs, la copropriété ne risque plus de coupure d’eau suite à des impayés à répétition.

Les textes de lois

* L’article 81 de la loi S.R.U. du 13 décembre 2000 a assoupli la règle de la majorité requise pour individualiser les consommations d’eau. Désormais, cette décision peut se prendre à la majorité absolue de l’article 25. Il s’agit de la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents).

5o Le dernier alinéa de l’article 25 est remplacé par un article 25-1 ainsi rédigé :

 » Art. 25-1. – Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

 » Lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24.  » ;

6o Avant le dernier alinéa de l’article 25, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

 » m) L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires.  » ;

* La modification du règlement de copropriété : le fait de voter la pose de compteurs divisionnaires ne suffit pas toujours, car la plupart du temps les modalités de répartition des charges d’eau sont prévues dans le règlement de copropriété. En procédant à l’installation de compteurs, cette répartition est modifiée et se trouve en contradiction avec le règlement de copropriété. Dans ces conditions, le syndic peut ne pas tenir compte des compteurs individuels et continuer à répartir les charges d’eau comme avant. Il convient de modifier le règlement de copropriété en ce qui concerne les modalités de répartition des charges en procédant à un vote à la majorité absolue (art. 11 et 25 de la loi du 10 juillet 1965).

* L’article 93 de la loi S.R.U. du 13 décembre 2000 prévoit l’individualisation des contrats de chaque copropriétaire.

 » Tout service public de distribution d’eau destinée à la consommation humaine est tenu de procéder à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau à l’intérieur des immeubles collectifs d’habitation et des ensembles immobiliers de logements dès lors que le propriétaire en fait la demande.
Lorsqu’elle émane d’un propriétaire bailleur, la demande est précédée d’une information complète des locataires sur la nature et les conséquences techniques et financières de l’individualisation des contrats de fourniture d’eau et fait l’objet, s’il y a lieu, d’un accord défini par l’article 42 de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière.

Le propriétaire qui a formulé la demande prend en charge les études et les travaux nécessaires à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau, notamment la mise en conformité des installations aux prescriptions du code de la santé publique et la pose de compteurs d’eau.
Les conditions d’organisation et d’exécution du service public de distribution d’eau doivent être adaptées pour préciser les modalités de mise en oeuvre de l’individualisation des contrats de fourniture d’eau, dans le respect de l’équilibre économique du service conformément à l’article L. 2224-1 du code général des collectivités territoriales. Lorsque la gestion des compteurs des immeubles concernés par l’individualisation n’est pas assurée par la collectivité responsable du service public ou son délégataire, cette gestion est confiée à un organisme public ou privé compétent conformément aux dispositions du code des marchés publics.

Un décret en Conseil d’État précise les conditions d’application du présent article. « 

* Le décret n° 2003-408
du 28 avril 2003 accorde jusqu’au 6 février 2004 aux communes pour adapter leur « règlement de service » c’est à dire le contrat régissant les relations entre les services des eaux et leurs abonnés. Une circulaire en préparation devrait préciser que dans le cas d’une copropriété, la décision d’individualisation des contrats appartient au syndicat des copropriétaires.
Le service distributeur de l’eau dispose d’un délai de 4 mois à compter de la date de réception de la demande complète pour vérifier si les installations décrites dans le dossier technique sont conformes. Il procède à l’individualisation des contrats de fournitures d’eau dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la confirmation ou si des travaux sont nécessaires à compter de la réception des travaux notifiée par le propriétaire.

Ascenseurs

Que Prévoit la loi ?

Un groupe d’experts pluridisciplinaire constitué des pouvoirs publics, de représentants de propriétaires, d’usagers, de bureaux de contrôle, de constructeurs, … s’est réuni sous l’égide de l’AFNOR (Association Française de Normalisation) pour analyser l’état du parc, recenser les risques, proposer des solutions et évaluer les coûts.
C’est à partir de ce rapport de l’AFNOR que le ministère de l’Equipement, du Logement, des Transports et de la Mer a défini les orientations de la loi.
La loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 comporte 3 volets qui sont précisés par le décret n° 2004-964 du 9 septembre 2004 et quatre arrêtés à paraître prochainement :

1. la mise à niveau technique des appareils qui le nécessitent
2. un renforcement de l’entretien
3. le contrôle technique obligatoire.

1 – LE VOLET TECHNIQUE

Le groupe d’experts a identifié 17 risques majeurs correspondant aux principales causes d’accidents.

Tout de suite une précision : En fonction de son âge et de sa technologie, chaque ascenseur sera concerné par seulement un ou plusieurs des 17 risques recensés.

Risque N°1
précision d’arrêt (35% des accidents)

Risque N°2
Les aménagements des gaines et toits de cabine sont insuffisants pour des travaux de maintenance ou contrôles en toute sécurité.

Risque N°3
Le verrouillage des portes palières n’est pas suffisamment sûr.
– La porte du palier peut éventuellement être ouverte sur le vide.
– Le risque est plus grand avec des portes battantes

Risque N°4
Par une utilisation mal intentionnée du dispositif de déverrouillage de secours, une personne malveillante peut laisser non verrouillée une porte palière, constituant un danger grave et immédiat pour tout utilisateur.

Risque N°5
Le système anti-choc des portes automatiques de cabine et palières est inexistant ou insuffisant.

Risque N°6
La gaine est partiellement close, le grillage est trop bas ou trop ajouré .

Risque N°7
En cabine, le dispositif de demande de secours ou d’éclairage est inexistant ou insuffisant

Risque N°8
Les moyens d’accès aux locaux de machine sont inexistants ou dangereux.

Risque N°9
Les poulies ne sont pas protégées, les techniciens peuvent se blesser

Risque N°10
Le limiteur de vitesse et/ou le parachute est inexistant ou inadapté . Il y a un risque de chute ou d’arrêt trop brutal.

Risque N°11
Il manque un dispositif de protection contre une vitesse excessive en montée.
En cas de problème mécanique, le contrepoids peut entraîner la cabine vers le haut de façon incontrôlée.

Risque N°12
Le garde pied de cabine est trop court ou absent .
En cas de dégagement de personnes bloquées, l’espace libre entre la cabine et le palier peut s’avérer très dangereux, surtout si elles tentent de sortir seules ou avec l’aide de personnes non autorisées et non formées pour.

Risque N°13
Le verre de l’oculus de la porte palière n’est pas assez résistant .

Risque N°14
Les locaux techniques ne sont pas ou sont mal éclairés .

Risque N°15
Les équipements électriques ne sont pas ou mal protégés contre les chocs électriques .

Risque N°16
Il manque un dispositif de verrouillage aux portes de visite ou de secours en gaine, portes d’accès à la cuvette.

Risque N°17
Les ascenseurs hydrauliques ne sont pas équipés contre les chutes, la vitesse excessive, les dérives.
A noter : un système de téléalarme muni d’une liaison vocale bidirectionnelle va être généralisé.
Avantages ? les personnes éventuellement bloquées seront rassurées tout de suite, l’ascenseur sera localisé immédiatement et le service d’assistance enclenché plus rapidement.
Les risques ont été retenus sur la base de la fréquence des accidents et de leur gravité.

2 – VOLET RENFORCEMENT DE L’ ENTRETIEN

L’entretien est destiné à maintenir l’appareil en bon état de fonctionnenment et à assurer la sécurité des passagers.
L’arrêté du 11 mars 1977 imposait aux prestataires 2 types de contrats d’entretien (normal ou complet) à proposer à leurs clients.
L’obligation, pour le propriétaire, d’adopter un contrat d’entretien est confortée et renforcée.
Les propriétaires ont à prendre des dispositions minimales renforcées et à souscrire à cet effet un contrat d’entretien.
Parmi ces exigences renforcées que les prestataires doivent satisfaire, figurent en particulier des opérations et vérifications périodiques plus détaillées et plus strictement planifiées, la réparation ou le remplacement des petites pièces usées…
Nouveauté : la généralisation du dégagement des personnes bloquées qui n’était jusqu’à présent qu’une clause optionnelle.

 3 – LE VOLET CONTRÔLE TECHNIQUE

Comme les voitures de plus de 4 ans, l’ascenseur va bénéficier d’un contrôle technique périodique obligatoire.
But : vérifier le bon état de fonctionnement de l’appareil et l’adoption des mesures de sécurité adéquates.
Il sera réalisé tous les 5 ans.
C’est un organisme extérieur tiers, c’est-à-dire totalement indépendant du constructeur et de l’entreprise de maintenance, qui sera en charge de ce contrôle.
L’organisme sera choisi par le propriétaire. Il devra répondre à des conditions relatives à sa compétence.