Administrations de biens, Syndic de copropriétés, Transactions dans les Bouches du Rhônes

L’association syndicale libre

L’association syndicale libre


I – Définition d’une A.S.L

Les A.S.L. sont réglementées par la Loi du 21 juin 1865 et le décret du 18 décembre 1927

et depuis peu par l’Ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux Associations syndicales de propriétaires.

Il existe trois types d’Associations Syndicales de propriétaires : Libres, autorisées et forcées (dites  » constituées d’office « , selon les termes de l’article 2 de la dernière ordonnance du 1er juillet 2004). Ces deux dernières sont des établissements publics, des personnes morales de droit public, alors que les Associations Syndicales dites libres sont des personnes morales de droit privé relevant des tribunaux de l’ordre judiciaire.

Article 2 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 :

[Les associations syndicales de propriétaires sont libres, autorisées ou constituées d’office.
Les associations syndicales libres sont des personnes morales de droit privé régies par les dispositions du titre II de la présente ordonnance. ]

L’objet de l’ASL

II – L’objet de l’ASL

Il peut être différencié et adapté selon l’environnement :

  1. En milieu rural, il s’agit souvent de remembrement des terres, d’entretien d’ouvrages ou de travaux d’équipement, drainage, etc.
  2. En milieu urbain, il comprend l’assainissement, la voirie ou la gestion de services d’intérêt collectif. Les ASL se développent essentiellement dans le domaine des lotissements mais aussi dans celui des ensembles immobiliers
  3. Comme toute association, l’ASL comprend un objet, un règlement, un budget, des assemblées et des pouvoirs.

Dans les lotissements et les ensembles immobiliers, l’ASL :

  1. gère et entretient les biens et ouvrages d’intérêt commun comme les piscines, tennis, réseaux, voiries, gardiennage, etc…
  2. prend les décisions concernant la gestion de ces biens en assemblée générale
  3. s’assure de l’exécution des décisions (ce qui peut aller jusqu’à la police, la surveillance du respect du cahier des charges (l’équivalent du règlement de copropriété), de l’agrément ou l’esthétique du lotissement)
  4. reçoit des cotisations de charges, gère les dépenses en fonction du budget de la collectivité
  5. défend la collectivité en justice
  6. est tenue envers ses membres de l’exécution des travaux entrant dans son objet (inclus celui d’acquérir la propriété des terrains et équipements communs). Elle est responsable des dommages résultant de sa carence. Les juges peuvent la condamner sous astreinte à faire effectuer des travaux nécessaires (Cass. 3e civ. 08/04/1987 – Gaz. Pal. 1987-146).

Concernant ses attributions, l’Article 5 de l’Ordonnance du 1er juillet 2004 dispose que :

 » Les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer sous réserve de l’accomplissement des formalités de publicité prévues selon le cas aux articles 8, 15 ou 43.  »

Ces facultés sont ouvertes aux ASL du fait de leur personnalité morale et leur capacité juridique, elles peuvent ainsi ester en justice, réaliser des transaction, emprunt ou opération d’aliénation au nom des propriétaires membres de l’ASL.

Mais l’objet d’une ASL reste limité. En effet, contrairement à une société, l’ASL ne possède pas de personnalité civile universelle ; son domaine d’action reste étroitement conditionné par son objet qui en détermine tant les pouvoirs que les obligations.

Donc les facultés qui lui sont reconnues à l’article 5 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, ne peuvent être exercées que dans les limites de l’objet fixé dans les statuts. Tous ces actes doivent être pris en conformité avec son objet.

Constitution d’une ASL

III – Constitution d’une ASL

Les ASL se forment sans l’intervention de l’administration, et sans que tous les copropriétaires y consentent nécessairement. Il suffit que se réunisse la volonté de ceux qui s’y syndiquent (CE 29 juin 1973).

La formation de l’ASL requière l’unanimité de ceux qui souhaitent y participer au moment de sa formation, mais sa prorogation ne requiert plus cette unanimité (Cass. 3e civ. 03/04/1990 – Bull. n°78).

L’Article 7 de l’Ordonnance du 1er juillet 2004 vient confirmer ces décisions, en indiquant que :

 » Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.  »

Une ASL peut englober des terrains extérieurs à un lotissement, dès lors que ces terrains profitent des services du lotissement (CE 03/02/1933 – Lebon p. 156)

Chaque associé doit donner son consentement par écrit. La signature d’un plan-masse ne constitue pas un acte d’adhésion écrite; alors même que l’acte d’association s’accompagne d’un plan périmétral des immeubles syndiqués et d’une déclaration de chaque adhérent concernant l’immeuble pour lequel il s’engage (Cass. 3e civ. 11/01/1977 – Bull. civ. n°14).

La Cour de cassation a admis la pratique consistant à faire figurer dans l’acte de vente une clause obligeant l’acquéreur à respecter le cahier des charges, lequel l’oblige à adhérer à l’association syndicale. Le consentement est acquis du seul fait de la signature de l’acte de vente (Cass. 3e civ. 28/11/1972 – Bull. civ. n° 835). Cette pratique se limite pour l’instant aux lotissements et aux ensembles immobiliers.

Ainsi, les statuts de l’ASL sont fréquemment rédigés par les lotisseurs. Ils prévoient que tout propriétaire d’une parcelle du lotissement fera obligatoirement partie de l’ASL et devra se conformer à son cahier des charges. Le premier acquéreur donne son consentement et l’association, qui doit comporter au moins deux membres, est constituée.

Si une ASL comprend un immeuble en copropriété, une difficulté se pose. Dans les statuts de l’ASL, l’immeuble est indivisible et ne connaît qu’un seul interlocuteur, le syndic. Il n’en reste pas moins que le consentement à l’acte d’association doit être donné par chaque copropriétaire, pris individuellement. De même, il est nécessaire de convoquer tous les copropriétaires à l’assemblée constitutive de l’association.

une difficulté se pose au niveau des votes à l’assemblée de l’association ; la jurisprudence considère le copropriétaire comme un participant à l’association, mais aussi le syndic, qui représente la copropriété lors des votes ; cette situation reste encore incertaine.

les copropriétaires sont tenus de payer les dépenses de l’ASL, qui deviennent des charges communes dès lors que le règlement de copropriété l’a prévu, et ce même si les copropriétaires n’ont pas adhéré à l’association (Cass. 3e civ. 28/04/1993 – Bull. n° 57).

Le syndicat des copropriétaires est membre de l’ASL et à ce titre est en droit de demander le remboursement des sommes versées indûment au titre des charges (Cass. 3e civ. 09/12/1998 – Bull. n°238).

En cas de location-accession : si vous achetez en location-accession, vous serez redevable des obligations au regard de l’ASL, en tant qu’accédant (art. 13 loi n° 84-595 du 12 juillet 1984). Le vendeur garde un accès aux assemblées et pourra avec vous émettre des observations sur les questions pour lesquelles vous n’avez pas le droit de vote. Il pourra également voter aux décisions concernant les réparations mises à sa charge.

Fonctionnement d’une ASL

IV – Fonctionnement d’une ASL

La loi ne comporte pas de dispositions précises quant au fonctionnement de l’ASL. Il faut donc se référer à ses statuts, qui organisent son fonctionnement de manière assez libre.
Selon l’objet fixé par les statuts de l’ASL, celle-ci aura besoin d’un certain financement pour réaliser sa mission.
A cet effet, les propriétaires, membres de cette ASL devront verser une cotisation. Ici encore, les statuts doivent déterminer le mode de versement et de recouvrement de ces cotisations.
Le décret du 18 décembre 1927 prévoit néanmoins l’existence de 3 organes :

L’assemblée
Les statuts organisent sa convocation, ses quorums et majorités, ses modalités de vote.
La correspondance entre le nombre de voix et le nombre de m² de terrain a été jugé valable par la jurisprudence (Cass. 3e civ. 11/12/1973). S’il existe un lot en copropriété, c’est le syndic qui sera membre à l’assemblée (sauf si les statuts prévoient que les copropriétaires eux-mêmes doivent être convoqués – CA Paris 11/07/1990).

Le syndicat (ou conseil d’administration)

Ses rôles et pouvoirs sont organisés par les statuts.

L’Article 9 de l’Ordonnance du 1er juillet 2004 vient compéter cette définition et ses missions :  » L’association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l’association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts. Le syndicat règle, par ses délibérations, les affaires de l’association.  »

Le directeur (ou président, ou syndic)

Ses rôles et pouvoirs sont organisés par les statuts, qui en déterminent également le nombre.
En pratique c’est lui qui fait vivre l’association.

Concernant ses missions, et ses relations avec les propriétaires, l’article 4 de l’Ordonnance du 1er juillet 2004 indique :

 » Le président de l’association syndicale de propriétaires tient à jour l’état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de celle-ci ainsi que le plan parcellaire.  »
A cet effet, toute mutation de propriété d’un immeuble inclus dans le périmètre de l’association lui est notifiée par le notaire qui en fait le constat.
Afin d’établir la liste des immeubles compris dans le ressort de l’ASL et le nom du propriétaire correspondant, le même article 4, a ajouté une obligation d’information à la charge du propriétaire vendeur, ou bailleur.

Le propriétaire d’un immeuble inclus dans le périmètre d’une association syndicale de propriétaires doit, en cas de transfert de propriété, informer l’acquéreur potentiel de l’inclusion de son bien dans l’ASL et de l’existence éventuelle de servitudes. De la même façon, le propriétaire se doit d’informer le locataire de son immeuble de cette inclusion dans l’ASL et de ces servitudes.

Les charges de fonctionnement :

Les charges de fonctionnement sont réparties selon les règles portées dans les statuts ou dans le cahier des charges. Si rien n’est précisé dans les statuts, l’ASL doit décider en assemblée générale des règles de répartition des charges.

Le recouvrement des charges

En cas de défaillance d’un propriétaire dans le versement de ses charges, l’ASL est garantie par le bénéfice d’une hypothèque légale sur les immeubles de ce propriétaire.
L’article 6 de l’Ordonnance du 1er juillet 2004, prévoit en effet que,  » Les créances de toute nature d’une association syndicale de propriétaires à l’encontre d’un de ses membres sont garanties par une hypothèque légale sur les immeubles de ce membre compris dans le périmètre de l’association.

Les conditions d’inscription et de mainlevée de cette hypothèque sont celles prévues aux trois premiers alinéas de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 précitée. »

La vente d’un immeuble

En cas de vente d’un lot, les provisions versées par le vendeur pour effectuer des travaux qui ont été votés restent acquises à l’ASL, celles pour travaux éventuels lui sont restituées.

Les obligations de propriétaires membres de l’ASL sont des obligations réelles, grevant les immeubles concernés, qui suivent donc ses immeubles, quels que soient leurs propriétaires.
L’article 3 de l’Ordonnance du 1er juillet 2004, vient rappeler que les droits découlant de l’ASL sont attachés aux biens. C’est la chose qui importe, et non son propriétaire.

Ainsi, dès que le propriétaire intéressé a donné son consentement au moment de la formation de l’ASL, peu importe qu’il y ait mutation, c’est-à-dire changement de propriétaire, le bien reste compris dans le ressort de l’ASL.

 » Les droits et obligations qui dérivent de la constitution d’une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l’association et les suivent, en quelque main qu’ils passent, jusqu’à la dissolution de l’association ou la réduction de son périmètre.  »

Ce même article précise la situation en cas d’usufruit, puisque  » le nu-propriétaire est seul membre de l’association. Il informe l’usufruitier de la création ou de l’existence de l’association et des décisions prises par elle. Il peut toutefois convenir avec l’usufruitier que celui-ci prendra seul la qualité de membre de l’association et l’informera des décisions prises par celle-ci.  »

Enfin, l’ASL bénéficie de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, de la même façon que les syndics, pour déclarer opposition à la vente et obtenir le paiement des sommes dues à titre de charges à l’ASL. En effet, cet article 3 de l’Ordonnance de 2004 pose que  » lors de la mutation d’un bien compris dans le périmètre d’une association syndicale, avis de la mutation doit être donné, dans les conditions prévues à l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à l’association qui peut faire opposition dans les conditions prévues audit article pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire.  »

La modification des statuts :

Les statuts prévoient eux-mêmes les modalités de leur modification (Cass. 3e civ. 01/07/1980). A défaut de disposition différente des statuts, la modification requiert l’unanimité.

Disparition d’une ASL

La loi ne comporte pas de dispositions précises quant à la fin de l’ASL. Il faut donc se référer à ses statuts, qui indiquent généralement que l’association durera tant que durera son objet. Un terme peut être fixé par les statuts ainsi qu’une durée fixe, ou indéterminée. Les statuts fixent également les modalités de liquidation.

Si les statuts prévoient une prorogation, une décision majoritaire avant le terme prévu suffit (Cass. civ. 3/04/1990). Pour faire disparaître l’ASL avant son terme prévu, il faut par contre l’unanimité.

Une ASL peut également être convertie en association autorisée ou forcée, devenant établissement de droit public (il faut que les statuts le permettent et qu’une majorité qualifiée des propriétaires l’autorise). Cette faculté est intéressante à utiliser si les propriétaires ne s’entendent plus. L’administration peut également convertir une ASL en association forcée quand un état de péril le justifie (fonds à l’abandon, défaut d’entretien, etc.).

Cette faculté de reconversion en Association syndicale autorisée, est reconnue à l’article 10 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 :

 » Les associations syndicales libres peuvent, à l’issue d’un délai d’un an à compter de l’accomplissement de la formalité prescrite par le deuxième alinéa de l’article 8 et par délibération adoptée par l’assemblée des propriétaires dans les conditions de majorité prévues à l’article 14, demander à l’autorité administrative compétente dans le département où elles ont leur siège à être transformées en associations syndicales autorisées. Il est alors procédé comme il est dit aux articles 12, 13 et 15.

Si elle est autorisée, la transformation n’entraîne pas la création d’une nouvelle personne morale. Elle intervient à titre gratuit et ne donne lieu au paiement d’aucune indemnité, droit, taxe, salaire ou honoraire. «