Le règlement de copropriété

La "Bible" de la copropriété :

Tout immeuble en copropriété doit obligatoirement être doté d’un règlement de copropriété. Les dispositions relatives au règlement de copropriété sont d’ordre public (art. 43 de la loi du 10 juillet 1965) , aussi ne peut-il être dérogé à son établissement. Si le document n’existe pas, il faut l’établir. Dans cette attente, la législation sur la copropriété s’applique malgré tout (Cass. 3ème civ. 3 octobre 1969).

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit ceci :

« Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

L’établissement du Règlement de Copropriété :

Le règlement peut être établi dès l’origine, au moment de la mise en copropriété, soit par le promoteur ou par un propriétaire qui entend procéder à la cession en plusieurs lots d’un immeuble à construire ou déjà construit. C’est le processus le plus courant. Le règlement de copropriété doit être conforme à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et au décret du 17 mars 1967. Chaque acquéreur de lot souscrira au règlement lors de la signature de l’acte de vente, il s’ensuit que le règlement de copropriété est adopté à l’unanimité.

Pour tous les immeubles édifiés ou divisé depuis 1965, le règlement est établi préalablement à la vente des lots et il devient opposable aux autres copropriétaires sitôt la première vente conclue, dès lors, s’il a été publié, l’acte de transfert de propriété porte la mention que l’acquéreur en a eu préalablement connaissance (article 4 du décret du 17 mars 1967).

Lorsqu’un nouveau règlement de copropriété est adopté, il est opposable à tous les copropriétaires, indépendamment de sa publication (Cass. 3ème civ. 23 juin 1976).

Le syndicat des copropriétaires peut également l’établir (article 14 de la loi de 1965). Cette solution permet aux copropriétés qui, pour des raisons diverses, seraient dépourvues de règlement de s’en doter afin de se mettre en conformité avec la loi. L’Assemblée Générale peut statuer à la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965 c’est à dire à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix. Toutefois, il doit se limiter aux dispositions qui concernent la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes (article 26 de la loi de 1965). A défaut d’un accord entre les parties, le règlement de copropriété peut également résulter d’un acte judiciaire (Cass. 3ème civ. 15 novembre 1989).

Le contenu du Règlement de Copropriété :

Ce document est une véritable charte commune, il décrit les droits et obligations des copropriétaires sur les parties privatives et les parties communes ainsi que le fonctionnement interne de la copropriété. Il est habituellement complété par d’autres documents, comme l’état descriptif de division qui contient la liste des lots numérotés, avec la mention du nombre de tantièmes de copropriété affectés à chaque lot (article 2 du décret du 17 mars 1967).

Il doit comporter au minimum :

• La désignation et description générale des bâtiments construits ou à construire.
• Des clauses qui déterminent la destination des parties communes et des parties privatives.
• Des clauses fixant les conditions de jouissance de ces parties communes et privatives (problème d’encombrement, de stationnement, de bruit…).
• Il fixe les règles relatives à l’administration des parties communes sous réserve des dispositions de la présente loi.

Il inclut l’état de répartition des charges qui :

• Définit les différentes catégories de charges et distingue celles afférentes à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l’entretien de chacun des éléments d’équipement commun et celles entraînées par chaque service collectif.
• Fixe la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges ou du moins les bases de répartition.
• Mentionne les éventuelles conventions au sujet des droits accessoires aux parties communes.

Un règlement de copropriété correctement rédigé ne doit donc rien laisser dans l’ombre et énumère avec minutie quelles parties sont communes et quelles autres sont privatives. En cas de silence du règlement au sujet d’un élément, les copropriétaires s’en remettront alors à la définition de l’article 2 de la loi de 1965 : « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire » et de l’article 3 de la même loi :

Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

1. le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
2. le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
3. les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
4. les locaux des services communs ;
5. les passages et corridors.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

1. le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;
2. le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
3. le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
4. le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes. »

La destination de l’immeuble :

Il est précisé dans l’article 8 de la loi de 1965 : « …Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

On retrouve cette notion dans l’article 9 de cette même loi : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble… »

Cette notion de destination est floue, elle n’est pas explicitée par la loi. On peut considérer que la destination de l’immeuble, c’est sa finalité : usage d’habitation, usage professionnel, commercial… Mais attention, ce n’est pas parce qu’un immeuble se veut entièrement à usage d’habitation qu’il proscrit nécessairement l’activité en son sein d’un professionnel libéral. pour interdire de telles activités, il faut que le règlement les prohibe expressément.

Par ailleurs, la loi n° 84-1149 du 21 décembre 1984 permet, pour une durée maximale de deux ans, la domiciliation d’une société nouvellement créée dans un local d’habitation. Cette facilité temporaire a pour but de favoriser la création d’entreprises.

Certains lots pourront être exclusivement affectés à l’habitation, d’autres à l’exercice d’un commerce ou encore à vocation de garage, de cave, d’entrepôt… Cette destination doit se conformer à l’usage légal déterminé en fonction de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Lorsque l’immeuble comporte des locaux commerciaux, le règlement de copropriété peut interdire l’exercice de certaines activités comme les commerces d’alimentation ou de restauration.

En tout état de cause, le copropriétaire peut faire ce qu’il veut de ses parties privatives, à condition qu’il respecte la destination de l’immeuble, mais on remarque parfois certains abus, lorsque les caves deviennent des logements ou des locaux commerciaux, lorsque des garages fermés deviennent des lieux d’entrepôt ou d’activité… Dans ces différents cas, le changement d’usage de ces lots devra être autorisé à l’unanimité des copropriétaires.

Les conditions de jouissance des parties communes :

Elles concernent les clauses du règlement de copropriété réglant l’usage des parties communes et s’apparentent à un règlement intérieur d’immeuble.

À ce titre, elles prévoient ou rappellent certains principes aux membres de la copropriété, qu’il s’agisse de l’interdiction d’étendre du linge aux fenêtres, de l’obligation des couleurs uniques de volets, stores et portes palières dans un souci d’harmonie et d’esthétique, ou encore du refus des animaux dangereux ou criards…

Ces clauses visent aussi l’encombrement des parties communes, la pose des enseignes lumineuses, l’usage des appareils sonores. Avec aussi des objectifs de sécurité et de tranquillité, comme la précision des horaires d’ouverture des portes de l’immeuble, les horaires de livraison, les consignes en cas d’incendie, les modalités d’usage de l’ascenseur…

La quote-part des charges :

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. La loi S.R.U. a posé l’obligation pour les règlements de copropriété publiés à compter du 31 décembre 2002 de préciser la façon dont les quotes-parts des parties communes et les quotes-parts de charges sont calculées.

On distingue :

• Les charges générales : relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes à la charge de tous les copropriétaires (salaire du gardien, honoraires du syndic, frais d’entretien des espaces verts, coût d’entretien ou du ravalement de l’immeuble…) ;
• Les charges spéciales : charges relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement commun (entretien d’un ascenseur, remplacement d’un tapis d’escalier, frais de ramonage…). Elles sont réparties en fonction de l’utilité que ces services ou éléments présentent pour chacun des lots.

Le fonctionnement de la copropriété :

Les règles d’administration sont dans une très grande mesure fixées par la loi. Toutefois le règlement de copropriété peut la compléter sur certains points : fixer les conditions de fonctionnement du conseil syndical, le déroulement de l’Assemblée Générale ou étendre les pouvoirs du syndic au-delà de ce que la loi lui confère expressément.

Depuis la loi du 31 décembre 1985, le règlement de copropriété doit mentionner la possibilité pour le syndicat d’être géré sous le mode coopératif.

Les clauses illicites :

Ces obligations s’imposent à tous, à moins que le règlement de copropriété ne comporte des clauses illicites. En effet, certaines clauses sont réputées non écrites car contraires à la loi.

La Cour de cassation a jugé illicites des clauses :

• Autorisant les copropriétaires à faire exécuter à leurs frais des travaux sur les parties communes (Cass. 3è civ. 12 mars 1997).
• Autorisant la pose de stores sous réserve du respect de l’harmonie de l’immeuble, car ces aménagements relèvent de l’article 25 b de la loi de 1965, ils affectent l’aspect extérieur de l’immeuble et nécessitent un vote en Assemblée Générale (CA Paris 23e. 17 décembre 1997, Juris Data 023814).
• Interdisant l’exercice dans l’immeuble d’activités commerciales ou professionnelles concurrentes, car elle impose la restriction des droits des copropriétaires, non justifiée par la destination de l’immeuble (CA Paris 19e 31 mars 1998, Juris Data 020979).
• Interdisant à louer à un tiers.
• Prévoyant la solidarité entre copropriétaires pour le paiement des charges (CA Paris 23e 8 octobre 1997) ou qu’en cas de non paiement des charges les propriétaires pourront être privés de certaines prestations (coupure de chauffage).
• Prévoyant que la présidence de l’Assemblée Générale est assurée de droit par tel ou tel copropriétaire (Cass. civ 3è. 14 janvier 1998).
• Interdisant les chats ou les chiens…

La modification du règlement de copropriété :

Les modifications législatives qui interviennent depuis l’établissement d’un règlement de copropriété nécessitent qu’il soit adapté et épuré des dispositions qui ne sont plus conformes à la loi. De plus, des modifications physiques peuvent intervenir, de même que les copropriétaires peuvent souhaiter abandonner ou ajouter des clauses.

Seule l’Assemblée Générale a compétence pour prendre la décision de modifier le règlement de copropriété. Les copropriétaires doivent alors statuer à la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965 c’est à dire à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix. Toutefois, il doit se limiter aux dispositions qui concernent la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes (article 26 de la loi de 1965).

La loi S.R.U. a prévu que le règlement de copropriété pouvait être modifié à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 pour le rendre compatible avec les modifications législatives. Cette possibilité vous est offerte jusqu’au 13 décembre 2005. La publication des modifications au registre des hypothèques se fera moyennant un droit fixe de 76,22 euros, auquel il faut ajouter les émoluments du notaire.

Tout autre changement nécessite une décision prise à l’unanimité des voix des copropriétaires

1. Lorsque l’Assemblée Générale veut modifier la destination de l’immeuble ou des parties privatives.
2. Lorsque l’A.G. veut modifier les conditions de jouissance et d’usage des parties privatives (condamner les colonnes de vide-ordures, supprimer le service du gardien…).
3. Lorsque l’A.G. veut modifier la répartition des charges entre les copropriétaires.

Une fois la modification apportée, il appartient à l’Assemblée Générale de donner mandat au syndic pour faire procéder par un notaire à l’inscription de la délibération au registre des hypothèques. Cette inscription est obligatoire pour que les modifications puissent être opposables aux tiers

Comment faire respecter le règlement de copropriété ?

Utilisation d’un lot non conforme à la destination de l’immeuble, empiètement abusif sur une partie commune, installation irrégulière d’un équipement…

Dès qu’il ne respecte pas l’une des dispositions du règlement de copropriété, tout copropriétaire peut être poursuivi en justice par le syndic. Dans une premier temps, le syndic adressera une mise en demeure ou injonction à la personne qui enfreint le règlement sous la forme d’une lettre recommandée, dans la plupart des cas cette démarche est suffisante pour faire cesser le trouble.

Si cette démarche est inefficace, le syndic pourra engager des poursuites judiciaires à l’encontre du copropriétaire contrevenant. Il peut demander à l’Assemblée Générale l’autorisation d’agir en justice, mais il peut aussi agir en référé s’il s’agit d’un trouble manifestement illicite. Le syndic devra faire un rapport à l’A.G. et il est souhaitable que le choix de l’avocat soit fait en accord avec le conseil syndical. Il faut bien sûr que le syndic puisse établir la preuve de l’abus, constaté par huissier pour pouvoir appliquer les sanctions.

En cas de contestation ou de désaccord sur l’interprétation du règlement de copropriété ou dans le silence du document, c’est le juge civil qui dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation et qui tranchera.

Si le syndic n’agit pas pour faire respecter le règlement de copropriété, il met en jeu sa responsabilité civile. En considérant que le non-respect d’une des clauses du règlement de copropriété constitue un préjudice pour les autres copropriétaires, il est admis qu’un simple copropriétaire peut agir et engager une action individuelle.

Les sanctions :

Dès lors qu’est reconnu au règlement de copropriété un caractère contractuel, violer ses dispositions, c’est enfreindre une obligation de nature contractuelle (Cass. civ. 22 février 1965). C’est alors le droit commun des contrats qui s’applique et notamment le principe de l’exécution en nature (article 1143 du code civil). Pour exemple, lorsque des travaux ont été réalisés en violation du règlement de copropriété, c’est la remise en état des lieux qui doit être privilégiée (Cass. 3e civ. 18 janvier 1972). Lorsque l’exécution en nature s’avère impossible, l’obligation de faire ou de ne pas faire se résout alors en dommages et intérêts (article 1142 du code civil).

Quelques recommandations pour vivre en bons voisins :

Les balcons :
Les poubelles ne doivent pas être lancées par les fenêtres, même si l’ascenseur est en panne !

Dans le même état d’esprit, nettoyer le balcon ou la loggia à grande eau, c’est inonder le balcon du voisin du dessous ! Préférons à cette méthode, celle du coup de serpillière.

La propreté :

1. Les poubelles : pour se débarrasser des ordures ménagères, la copropriété a prévu des endroits spécifiques : les locaux vide-ordures ou des containers extérieurs.
2. Les encombrants : rappelons que les parties communes sont à dispositions de tous. Par conséquent, tout habitant doit faire en sorte de les garder en bon état. Ainsi, le règlement de copropriété interdit de déposer quoi que ce soit dans les couloirs, les escaliers, les halls d’entrée, les jardins, etc. Un conseil pour vous débarrasser de tout ce qui est trop gros pour entrer dans les containers, c’est ce que l’on appelle  « les encombrants ». Appelez ALLO MAIRIE 0 810 813 813 du Lundi au Samedi de 7h à 20h. Ce service est gratuit.

La circulation et le stationnement :

On ne roule pas dans la copropriété comme dans le reste de la ville. La copropriété fixe ses propres règles de circulation et de stationnement pour assurer la sécurité des résidents et notamment des plus jeunes. Pour la sécurité de tous, on roule à moins de 30 km/h !

Les courses de motos ou de scooters ne sont donc pas autorisées.

Soyez également vigilant au stationnement  « sauvage  » ! Par exemple, une voiture garée devant les portes du vide-ordures peut empêcher le ramassage des poubelles. Le plus souvent, une place de parking a été prévue pour chaque logement.

La responsabilité des parents :

Une copropriété est un lieu de vie commun à plusieurs familles. C’est la responsabilité des parents que les espaces et les équipements communs restent en bon état pour la sécurité de tous et plus particulièrement de leurs enfants.

Quelques rappels :

1. En dessous de 12 ans, un enfant doit toujours être accompagné pour prendre l’ascenseur.
2. Sur le terrain de jeux, veillez à ce qu’ils ne détériorent pas les fleurs, les bancs ou les clôtures.
3. Les parents sont responsables des graffitis faits par leurs enfants : à leur charge de nettoyer le mur sali.

La tranquillité de tous :

Pour vivre en bon voisinage, tous les habitants doivent faire en sorte que la tranquillité règne sur la copropriété. Il s’agit donc de faire attention aux heures auxquelles on fait du bricolage, on déplace ses meubles, on écoute de la musique ou la télé.

Cette règle ne s’applique pas que dans les copropriétés : souvent on parle de  « tapage » (bruit gênant) « diurne » ou  « nocturne » .

Depuis peu, la loi interdit également les regroupements bruyants dans les halls d’immeubles et sous les fenêtres.