Administrations de biens, Syndic de copropriétés, Transactions dans les Bouches du Rhônes

Questions pratiques

Questions pratiques


Visiter un appartement n’est pas un acte anodin, ces quelques conseils très précieux vous prouveront qu’il est possible d’éviter bien des catastrophes avec un peu de bon sens et de méthode. Suivez le guide…

  1. Si vous passez par une agence, n’oubliez jamais que la visite est toujours gratuite et que l’agent immobilier n’a absolument pas le droit de vous réclamer une somme d’argent simplement pour vous présenter un bien.
  2. Si vous passez par une annonce de particulier, vérifiez par téléphone la véracité des informations figurant dans l’annonce avant de vous déplacer.
  3. Avant de pénétrer dans les lieux, consacrez une demi heure à découvrir le quartier : vous pourrez ainsi repérer s’il est bien desservi par les transports publics, s’il est bien pourvu en commerces et s’il n’est pas impossible de s’y garer.
  4. Prévoyez ensuite, dans la mesure du possible, une bonne heure pour la visite et surtout évitez de découvrir l’appartement en état de stress, entre deux rendez-vous ou pendant la pause déjeuner par exemple.
  5. Visitez l’appartement de préférence en semaine afin de bien jauger les nuisances sonores ou autres désagréments qui peuvent être occasionnées par le voisinage (usines ou entreprises bruyantes…)
  6. Bannissez absolument les visites tardives qui vous empêcheront de juger de la luminosité des lieux.
  7. En entrant dans l’immeuble, vérifiez l’état des parties communes, et des équipements divers comme le digicode, l’ascenseurs, les boites aux lettres… N’hésitez pas à questionner le gardien ou les personnes vivant dans l’immeuble : ils vous donneront de précieux renseignements sur le règlement de copropriété, le quartier, vos futurs voisins …
  8. Une fois à l’intérieur de l’appartement, la première chose à faire est de vérifier l’état général du logement. Plomberie, portes, fenêtres et prises électriques doivent être testées sans pitié, l’idéal étant de se faire épauler par un ami bricoleur.
  9. Enfin, arrêtez-vous dans chacune des pièces et essayez de vous l’imaginer une fois meublée et décorée : vous devez « ressentir » l’appartement pour savoir s’il sera ou non votre prochain nid douillet.

En principe, les ventes d’immeubles sont soumises au droit d’enregistrement. Mais dans le cadre des logements neufs, ce droit s’efface au profit de la TVA immobilière.

Elle concerne principalement quatre catégories d’opérations :

  • l’acquisition de terrains à bâtir ;
  • les livraisons à soi-même de certains immeubles, lors de leur achèvement ;
  • les ventes d’immeubles construits ;
  • les cessions de droits sociaux représentatifs d’immeubles construits.

Qui doit acquitter la TVA immobilière et quand ?

Cette taxe est due dans le cadre des ventes concernant des logements en cours de construction (vente en l’état futur d’achèvement par exemple) ou des logements bâtis, jusqu’à 5 ans après leur achèvement. Toutefois, les biens achevés depuis moins de 5 ans et cédés pour la seconde fois durant cette même période à un particulier, ne relèvent plus du régime de la TVA. L’acquéreur doit cependant payer les droits de publicité foncière.

C’est le vendeur qui acquitte, quand il y a lieu, la TVA immobilière.

Ainsi, si vous avez fait construire une maison que vous décidez de revendre avant son achèvement, vous devrez acquitter la TVA au moment de la signature de la vente. Ce dispositif concerne le particulier mais surtout les professionnels (promoteurs, constructeurs, etc.).

Le processus est le même pour les logements récemment bâtis. La première vente intervenant dans les 5 ans de l’achèvement de la construction est taxée. Si une deuxième vente intervient dans ce même laps de temps, la TVA n’est plus exigible.

Comment calcule-t-on la TVA immobilière ?

La TVA se calcule à partir du prix de cession du bien, augmenté des charges inhérentes à ce type de transaction, au taux de 20 %. Mais c’est la valeur vénale du bien qui est prise en compte dans le cas où celle-ci est supérieure au prix de cession augmenté des charges. Il faut noter également que le vendeur peut déduire de l’assiette de la taxe à acquitter lors de la vente, tous les montants de cette même taxe déjà payés : lors du règlement des factures des différents fournisseurs par exemple.

Cas particuliers :

  • Certaines mutations de terrains à bâtir destinées au logement social bénéficient du taux réduit de TVA à 10%.
  • Les acquisitions effectuées par les personnes physiques en vue de construire un immeuble d’habitation ne sont pas assujetties à la TVA, mais soumises aux droits d’enregistrement de 4,89%.

La taxe d’habitation est due, au 1er janvier, par tout occupant d’un logement, qu’il soit propriétaire ou locataire. Elle concerne tous les locaux d’habitation et leurs dépendances. C’est-à-dire les parkings, jardins, chambres de service, etc., à condition qu’elles se situent à moins d’un kilomètre du logement dont elles dépendent.

Elle est calculée à partir de la valeur locative cadastrale des locaux et de leurs dépendances. Le montant de la taxe est obtenu en multipliant cette valeur locative par le taux d’imposition fixé par les collectivités locales.

Il existe de nombreux cas d’exonération et d’abattement.

Les personnes exonérées

Les personnes de condition modeste peuvent bénéficier d’une exonération totale de la taxe d’habitation sur leur habitation principale, à plusieurs conditions :

  • titulaires de l’allocation supplémentaire du fonds de solidarité vieillesse ou d’invalidité
  • bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH),
  • âgés de plus de 60 ans,
  • veufs ou veuves,
  • les titulaires du RMI

Des conditions de ressources s’ajoutent à cela : le revenu fiscal de référence ne doit pas excéder 7 165 € pour la première part du quotient familial majorés de 1 914 € pour chaque demi-part supplémentaire. Ce critère ne s’applique pas aux titulaires de l’allocation supplémentaire.

Dans tous les cas, pour bénéficier de l’exonération totale, les personnes entrant dans les conditions précédentes doivent, en plus, occuper leur habitation principale seules ou avec :

  • leur conjoint ;
  • des personnes à charge fiscalement ;
  • des personnes dont les revenus sont modestes ou titulaires de l’allocation supplémentaire.

Les abattements

La taxe d’habitation est calculée à partir de la valeur locative du local concerné et en fonction des différents taux fixés par les collectivités locales. Mais vous bénéficiez obligatoirement d’un abattement pour personne à charge.

A titre facultatif, vous pouvez également bénéficier :

  • d’un abattement général à la base, c’est-à-dire une réduction de la valeur locative du local imposé, sur décision de la commune dont il dépend ;
  • d’un abattement spécial facultatif à la base si vos revenus n’excèdent pas un certain seuil.

Les dégrèvements

Les personnes de condition modeste qui ne bénéficient pas de l’exonération totale peuvent bénéficier d’un dégrèvement d’office si leur revenu fiscal de l’année précédente n’excède pas un certain plafond :

revenu annuel ne dépassant pas 16 848 € par an pour la première part de quotient familial, majoré de 3 937 € pour la première demi-part supplémentaire et de 3 097 € pour chaque demi-part supplémentaire à partir de la suivante.

Leur dégrèvement sera égal à la fraction de la cotisation de la taxe d’habitation qui excède 4,3 % du revenu de référence, diminué d’un abattement.

Dès lors que vous êtes propriétaire d’un immeuble bâti (maison, appartement, usine, entrepôt, etc.), vous devez payer la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), même si le bien est loué. Comme tous les impôts locaux, elle est fixée par les collectivités territoriales (communes, départements, régions, etc.) dont dépend la construction imposable. Le taux d’imposition n’est donc pas le même selon que vous vivez en Bretagne ou en Alsace.

La taxe foncière est établie pour l’année entière, d’après la situation au 1er janvier de l’année d’imposition.

Sont imposés
  • Les propriétés bâties situées en France (sauf cas d’exonération), c’est à dire les constructions qui reposent sur des fondations, fixées au sol à perpétuelle demeure et qui présentent le caractère de véritables bâtiments (maison, hangar, atelier…), et leurs dépendances (parking, cour….)
  • Les terrains non construits. On parle alors de taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB). Elle s’applique principalement aux terrains affectés à l’agriculture (terres, pâtures, bois, etc.) et aux terrains à bâtir.

Comment est calculée la taxe foncière ?

La taxe foncière est calculée en multipliant le revenu cadastral par les taux fixés par les collectivités territoriales. Le revenu cadastral sert donc de base d’imposition. Il est obtenu en appliquant à la valeur locative cadastrale un abattement de 50% pour un bien bâti et de 80% pour une propriété non bâtie. Ce montant sert à couvrir les frais d’entretien, d’assurance, d’amortissement et de gestion du bien considéré.

Pour toute information sur la valeur locative servant de base à la taxe foncière, contactez le centre des impôts fonciers ou la mairie du lieu de situation de votre bien.

LES CAS D’EXONERATION DE LA TAXE FONCIERE

Il existe plusieurs cas d’exonération et de dégrèvement de la taxe foncière. Certains sont temporaires et d’autres permanents, mais tous s’appliquent dans des cadres précis.

Ne sont pas taxés

  • Les bâtiments ruraux à usage agricole ou les logements modestes situés dans les D.O.M.
  • Les locaux abritant une association de mutilés de guerre ou de travail reconnue d’utilité public.
Les exonérations totales

L’exonération est totale pour l’habitation principale des personnes :

  • Agées de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition ;
  • titulaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ;
  • bénéficiaires d’une allocation supplémentaire versée par le fonds de solidarité vieillesse ou le fonds spécial d’invalidité.

Dans tous les cas, votre revenu fiscal de référence, c’est-à-dire de 2004 pour calculer la taxe 2005, ne doit pas excéder 7 165 € pour la première part de quotient familial, majorés de 1 914 € par demi-part supplémentaire.

Dans tous les cas, les bénéficiaires de l’exonération doivent habiter seuls ou avec leur conjoint, soit avec des personnes qui sont à leur charge, soit avec d’autres personnes titulaires de l’allocation supplémentaire ou ne dépassant pas le plafond de ressources ci-dessus.

Les bénéficiaires du dégrèvement d’office

Les personnes de plus de 65 ans au 1er janvier de l’année d’imposition, qui répondent aux mêmes exigences de revenus et d’occupation que celles requises dans le cadre de l’exonération bénéficient du dégrèvement d’office de 100 €

Les exonérations temporaires des constructions nouvelles

Les constructions nouvelles, reconstructions et les additions de constructions à des locaux d’habitation sont exonérées de la taxe foncière pendant 2 ans. Mais attention, pour en bénéficier, vous devez faire une déclaration au centre des impôts, dans un délai de 90 jours après l’achèvement des travaux de construction ou d’agrandissement. Elle s’applique, quelle que soit l’affection du bien immobilier (habitation principale, secondaire, immeuble commercial, industriel, artisanal ou professionnel).

L’exonération des logements sociaux

Une exonération de longue durée s’applique aux constructions neuves de logements sociaux affectés à l’habitation principale de l’occupant. Cette condition est considérée comme remplie lorsque le bâtiment devient la résidence principale du contribuable avant le 1er janvier de la 3e année suivant celle de l’achèvement de la construction. L’exonération court à compter du 1er janvier de l’année suivant celle de l’achèvement de la construction ou des travaux, pour une durée variable de 10, 15 ans ou 20 ans.

Les dégrèvements temporaires des logements vacants

Vous pouvez être dégrevé de la taxe foncière si le logement que vous destinez à la location reste vacant. Ce dégrèvement est assorti de plusieurs conditions : la vacance doit être indépendante de votre volonté, durer au moins 3 mois consécutifs et concerner l’intégralité du logement. En clair, si vous louez le garage sans le logement dont il dépend, vous payerez la taxe foncière.

Autre particularité : le dégrèvement est accordé uniquement pour la période durant laquelle le logement est resté vacant. Pour une vacance de 4 mois, l’exonération correspondra donc au 4/12 de la taxe foncière.

Les exonérations concernant les terrains non bâtis

Les exonérations permanentes les plus courantes concernent :

  • les terrains ou les sols passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Il s’agit par exemple des emplacements de parking dans un ensemble immobilier ;
  • les terrains appartenant à certaines associations ( associations de mutilés de guerre ou de travail, organismes de jardins familiaux) ;
  • certaines propriétés publiques ( routes nationales, chemins départementaux, etc.).

Enfin, seuls les terrains nouvellement ensemencés, plantés ou replantés en bois bénéficient d’une exonération temporaire. Elle s’applique pendant les trente premières années du semis, de la plantation ou de la replantation.

Le rôle du notaire dans la réalisation de la venteUn notaire est un homme de droit et de loi : il conseille ses clients, il négocie en leur nom et permet aux contrats de revêtir toutes les formes légales. Son intervention est obligatoire pour quasiment toutes les ventes immobilières.

  • Après la conclusion officielle de la vente, le notaire fera la publicité de celle-ci, informera les services du cadastre et conservera une copie de l’acte, notamment pour le service des hypothèques.
  • Chaque mutation immobilière (vente, don, succession) est un contrat. Comme tel, un contrat doit revêtir un certain nombre de formes pour être légal. Un notaire s’occupe de rendre ce document parfaitement valable et son intervention est obligatoire. La vente est ainsi opposable aux tiers, c’est-à-dire que nul ne peut la contester.
  • Le notaire a également un rôle d’information auprès du vendeur comme de l’acheteur. Il les aide à choisir la forme juridique la plus appropriée pour le contrat, il les renseigne sur la fiscalité, il estime la valeur des biens et il négocie les prix et les modalités de la transaction. Le notaire agit également comme conseiller et intervient à tous les niveaux de l’acte de vente.
  • Première étape, la promesse de vente unilatérale et le compromis de vente. La présence du notaire n’est pas obligatoire mais fortement recommandée car ce pré-contrat vous engage presque autant que le vrai contrat. Ces différents contrat dans lesquels l’acheteur s’engage à acheter et le vendeur à vendre contiennent des dispositions légales ou des clauses exceptionnelles et un homme de loi comme le notaire vous aide à les décrypter.
  • Le notaire est chargé du dossier juridique de mutation. Il prendra soin de constater que tous les impératifs fixés par la loi à la vente d’un bien immobilier sont réunis : le vendeur est-il bien le propriétaire, le bien est-il frappé de servitude ? Y a-t-il un droit de préemption ou une hypothèque sur la propriété ?… sont autant de questions que seul le notaire peut résoudre.
  • Lors de l’acte de vente, le notaire sert de caution morale (car il est investi par la loi et assermenté). Personne ne peut s’improviser notaire. Celui-ci doit disposer d’un cabinet ayant pignon sur rue. Une fois les conditions réunies, le notaire rédige les actes et convoque les parties pour la signature. Si les deux parties ont leur propre notaire, les frais resteront les mêmes, les deux notaires se partageant leurs honoraires.

Pas facile d’estimer avec précision la valeur marchande d’un bien immobilier. L’indice du prix moyen au mètre carré est certes un bon indicateur de base, mais est-il suffisant pour refléter fidèlement la réalité du marché ?

  1. Le prix d’un produit est fonction du rapport entre l’offre et la demande. En clair : ce sont les biens les plus recherchés qui sont les mieux cotés. Mais un bien prestigieux pourra ne pas trouver preneur à sa juste valeur si la demande est faible. C’est le cas de certains châteaux qui ne se vendent pas.
  2. Un logement s’évalue en divisant le prix par la surface habitable. On obtient un prix au m2, base permettant de comparer des biens entre eux. Un expert professionnel peut être d’un grand secours pour vous aider à fixer ce prix au m2.
  3. Une adresse prestigieuse cela se paie ! La valeur d’un bien peut subir d’énormes variations en fonction de son emplacement. Ainsi, deux appartements identiques situés dans un même quartier n’auront pas forcément le même prix si la rue ou l’arrondissement sont différents. De même, le style de l’immeuble entraîne un écart de prix conséquent. Comptez 10 % de plus pour un bâtiment en pierre de taille ou récent. A l’inverse, un immeuble datant des années 60 subira une décote de 10 %.
  4. Des travaux sont à prévoir ? Ôtez 10 % en moyenne à la valeur du bien.
  5. La proximité, ou au contraire, l’éloignement de commodités telles que les transports en commun, les commerces ou une école peuvent faire varier d’au moins 10 % le prix d’un bien.
  6. Le prix d’un appartement peut aussi être majoré en fonction de ses qualités intrinsèques : un balcon bien ensoleillé, une jolie vue, une place de parking, de nombreuses chambres ou un gardien sont autant d’éléments qui vous coûteront entre 5 et 10 % de plus pour chacun d’eux. La situation du bien détermine aussi sa valeur : une orientation plein sud ou au contraire un vis-à-vis de moins de 10 mètres feront osciller le prix de plus ou moins 5 %.
  7. Le chauffage au gaz justifie une surcote de 5 %, tandis que des convecteurs électriques suffisent à abaisser la valeur du bien de 5 ou 10 % selon l’orientation ou le volume des pièces.
  8. Un appartement vaut 10 % moins cher s’il est situé au rez-de-chaussée, en revanche, au-dessus du 3ème sans ascenseur, ôtez 5 % à la valeur du bien par étage.
  9. Enfin, sachez qu’un appartement bruyant (circulation, mauvaise isolation phonique…) sera sujet à une décote d’au moins 15 %.
  10. Pour déterminer la valeur de votre bien, faites une liste en portant les points positifs dans une colonne et les points négatifs dans une autre. Le bilan fera apparaître les surcotes ou les décotes applicables par rapports aux prix moyens constatés dans le quartier.

Avant de pouvoir signer l’acte de vente chez le notaire, l’acheteur et le vendeur doivent signer un avant-contrat, lequel prendra la forme d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de vente.

 

La promesse unilatérale de vente

 

• On appelle promesse unilatérale de vente l’écrit par lequel un vendeur s’engage à céder son bien au prix qu’il a fixé, pendant une période établie, appelée « délai d’option ». Le bénéficiaire de la promesse accepte celle-ci comme engagement du vendeur mais ne s’engage pas à acheter : il se réserve simplement la faculté de manifester son intention d’acheter ultérieurement en « levant l’option ». Depuis le 1er juin 2001, cette levée d’option est soumise par la loi à un délai de rétractation ou de réflexion de 7 jours, pendant lequel le candidat acquéreur pourra se rétracter sans aucune pénalité pour lui.

 

• Cependant, bien qu’il ne s’engage pas à acheter, le bénéficiaire de la promesse est dans la plupart des cas amené à verser une indemnité d’immobilisation, laquelle limite sa faculté de renoncer à l’achat. Ici également, le législateur est venu préciser les conditions de versement de cette indemnité : depuis le 1er juin 2001, aucune somme ne peut être versée par l’acquéreur avant l’expiration du délai de 7 jours précédemment mentionné si l’opération est conclue entre particuliers. Si un professionnel disposant d’une garantie financière – tel un agent immobilier – intervient comme intermédiaire dans la vente, une indemnité d’immobilisation peut être versée. Mais dans cette seconde hypothèse, si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation, la somme versée devra lui être remboursée dans un délai maximum de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.

 

• La promesse de vente doit être conclue par écrit. Elle peut être établie devant notaire ou directement entre vendeur et acheteur.

 

• Lorsqu’elle est établie directement entre les parties, la promesse de vente doit faire l’objet d’un enregistrement dans les 10 jours suivant la date de son acceptation par le bénéficiaire. Cette démarche s’effectue à la recette des impôts du domicile de l’une des parties.

 

• L’indemnité d’immobilisation constitue une contrepartie à la réserve du logement pendant la période prévue. C’est aussi et surtout une garantie pour le vendeur qui pourra la conserver à titre de dédommagement si l’acheteur potentiel ne donne pas suite pour un motif de simple convenance personnelle. Le montant de l’indemnité est librement choisi par les parties (il représente généralement 10 % du prix de vente).

 

• Les effets de la promesse unilatérale de vente varient en fonction des situations suivantes :

o Le bénéficiaire de la promesse décide d’acheter le bien : l’indemnité versée viendra en déduction du prix d’achat

o La vente ne se réalise pas pour des raison de convenances personnelles à l’acheteur : le vendeur qui a consenti la promesse est en droit de conserver l’indemnité d’immobilisation

o La défaillance d’une condition suspensive prévue au contrat (par exemple, l’acquéreur n’obtient pas le financement prévus) empêche la vente de se réaliser : dans ce cas l’indemnité d’immobilisation doit être immédiatement restituée au bénéficiaire de la promesse.

Le compromis de vente

 

• On appelle compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) le contrat dans lequel une partie s’engage à acheter un bien et l’autre à le vendre ; le transfert de propriété et le paiement du prix étant reportés à la date de la signature de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

 

• Le compromis équivaut à un engagement définitif de vente. Le vendeur ou l’acheteur ne peut plus se rétracter, excepté les cas où des dommages-intérêts sont prévus en contrepartie ou bien s’il est précisé dans l’acte que l’acheteur perdra seulement l’acompte qu’il a versé. Le caractère ferme de cet engagement doit cependant être relativisé depuis le 1er juin 2001 : désormais, le signataire d’un compromis dispose d’un délai de 7 jours de réflexion durant lequel il peut revenir sur son engagement (même processus que pour la promesse de vente). Les dispositions de la nouvelle loi touchant la réglementation du versement d’une somme d’argent (en l’occurrence un dépôt de garantie) trouvent également à s’appliquer dans le cadre du compromis.

 

• Lors de la signature du compromis, l’acquéreur verse généralement un dépôt de garantie représentant le plus souvent 10 % du prix de la vente (cela étant, il n’y a pas d’obligation en la matière).

 

• Le compromis peut être conclu devant notaire ou directement entre particuliers. Dans cette seconde hypothèse, et contrairement à la promesse unilatérale de vente, il n’a pas à être enregistré pour être valable.

 

• Comme pour la promesse unilatérale de vente, le compromis est dans la pratique généralement conclu sous conditions suspensives (notamment l’obtention d’un ou plusieurs prêts).

Les plus values immobilières

En cette période de flambée des prix, la vente d’un bien immobilier permet à coup sûr de réaliser une plus-value. Cependant, comme pour tous les revenus, la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente d’un bien est taxée. Après application d’un certain nombre de correctifs, un impôt est retenu sur votre prix de vente au taux forfaitaire de 27 %. C’est le notaire qui est chargé par la loi de le collecter pour le compte du Trésor Public.

La fiscalité concernant la plus-value a été entièrement remaniée depuis le 1er janvier 2004.

Vous pouvez bénéficier de cinq cas d’exonérations :

  • si la vente concerne le logement qui constitue votre résidence principale, (soit depuis l’acquisition du bien ou son achèvement, soit postérieurement à cette date, à la condition que le logement soit votre résidence principale depuis au moins 5 ans), et sous réserve que vous n’ayez pas déménagé depuis plus d’un an au jour de la vente chez le notaire. L’exonération porte également sur les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale cédée ;

– si la vente concerne un bien immobilier détenu depuis plus de 15 ans ;

– si la vente concerne un bien à un prix inférieur à 15.000 € ;

– si la vente est effectuée par les titulaires de pensions de vieillesse ou de certaines cartes d’invalidité (2ème et 3ème catégorie), sous certaines conditions ;

– s’il s’agit d’une expropriation dès lors que le prix est réinvesti dans les 12 mois suivants.

Des exonérations s’appliquent aussi, sous certaines conditions, aux contribuables non domiciliés en France.

Bon à savoir : La loi du 26 juillet 2005, relative au développement des services à la personne, a ajouté une exonération de taxation sur les plus values pour les ventes de biens ou terrains par des particuliers à un organisme HLM, une société d’économie mixte gérant des logements sociaux, un organisme sans but lucratif ou une union d’économie sociale exerçant une activité dans le cadre de la mise en ouvre du droit au logement ou de lutte contre l’exclusion. Ces ventes doivent être effectuées avant le 31 décembre 2007.

Si vous ne bénéficiez d’aucune exonération, vous pouvez cependant, pour le calcul de la plus-value :

Déduire de votre prix de vente

  • la commission d’agence,
  • les frais de diagnostics obligatoire
  • les frais de mainlevée d’hypothèque
Ajouter à votre prix d’acquisition
  • les frais d’acquisition (forfait de 7,5% du prix) ou de règlement de succession pour leur montant réel
  • certains travaux sur facture justificative (après 5 ans, une majoration de 15% forfaitaire est admise, sans justificatifs, pour les immeubles bâtis)

Si la différence entre les prix de vente et d’acquisition ainsi corrigés font ressortir une plus-value, elle sera réduite de 10% par année, à compter de la 5ème année.

Deux obligations déterminantes sont à la charge du vendeur :

l’obligation d’indiquer la surface exacte du bien vendu, la garantie des vices cachés.

 

L’obligation d’indiquer la surface exacte du bien vendu

 

Deux cas de figure sont ici envisageables selon que la vente porte sur un logement en copropriété ou sur un logement ne faisant pas partie d’une copropriété (c’est-à-dire, dans la plupart des cas, une maison individuelle).

• La vente porte sur un logement en copropriété (c’est-à-dire, dans la majorité des cas, sur un appartement) : on applique la loi Carrez. En application de cette loi, tout avant-contrat ou contrat de vente portant sur un lot ou une fraction de lot doit en mentionner la superficie de la partie privative sous peine de nullité.

 

• La vente porte sur un logement ne faisant pas partie d’une copropriété :

Dans cette situation, on ne retient pas les dépositions de la loi Carrez (lesquelles ne trouvent à s’appliquer que pour les logements en copropriété).

 

On distingue deux situations :

 

Cas où la vente est faite avec l’indication d’un prix au mètre carré :

o Si la superficie se révèle inférieure à celle préalablement indiquée : l’acquéreur peut demander une réduction proportionnelle du prix.

o Si la superficie est supérieur de 5 % par rapport à celle prévue, l’acquéreur devra soit verser un complément de prix, soit renoncer à l’acquisition.

Cas où la vente est faite avec l’indication d’une superficie et d’un prix au mètre carré :

o L’acquéreur peut demander une réduction du prix dans la seule mesure où la superficie est inférieure de plus de 5 % de celle prévue.

o Si la superficie est supérieure de plus de 5% à celle prévue, l’acquéreur pourra être contraint soit de verser un complément de prix, soit de se désister.

La garantie des vices cachés

 

• L’article 1641 du code civil énonce que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus ». En outre, conformément à l’article 1642 du code civil, « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ».

 

• L’application de ces dispositions suppose donc que le défaut permettant d’invoquer les vices cachés soit inconnu de l’acheteur, antérieur à la vente, grave ou rédhibitoire, et non apparent.

 

• Lorsque la vente intervient entre un vendeur professionnel et un acheteur non professionnel, les clauses exonérant le vendeur de sa responsabilité en matière de vices cachés sont sans effet.

 

• Lorsque la présence d’un vice caché est démontrée, l’acquéreur dispose de deux possibilités :

o il peut rendre le logement et se faire rembourser le prix et les frais occasionnés par la vente ;

o il peut choisir de garder le logement et se faire rembourser une partie du prix déterminée par les experts.

L’investisseur qui souhaite acheter un logement neuf, ou rénover un logement ancien, pour le mettre en location et se constituer des revenus, a désormais le choix entre deux dispositifs fiscaux complémentaires.

Depuis le 1er Septembre 2006, les contribuables qui souhaitent investir dans l’immobilier pour se procurer des revenus locatifs tout en payant moins d’impôts ont le choix entre deux nouveaux dispositifs : régime Robien Recentré et le régime Borloo populaire.

Dans les deux cas, le bien doit être destiné à la location non meublée affectée à l’usage d’habitation principale du locataire, pour une durée minimum de 9 ans.

L’objectif des deux formules étant de favoriser la mise en location de loyers maîtrisés, l’investisseur ne peut établir le loyer à sa guise.

Ces dispositifs s’adressent aux personnes physiques imposables, avec ou sans revenus fonciers, en direct ou au travers d’une SCI et concernent des achats de logements neufs acquis à compter du 1er Septembre 2006 ou de logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui font l’objet de travaux de réhabilitation définis par arrêté permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celle des logements neufs (arrêté du 19.12.03) acquis aussi à compter du 1er septembre dernier.

Robien recentré

Une formule souple qui permet de louer sans limite de revenus de locataire.

Moins avantageux que son prédécesseur, le dispositif Robien recentré permet aux investisseurs de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant de substantielles économies d’impôt.

L’acquéreur peut amortir 6 % du prix d’achat pendant 7 ans, puis 4 % pendant les 2 années suivantes. Au total, la déduction atteint donc 50 % du montant de l’investissement sur 9 ans.

Pour en bénéficier, il doit acquérir un logement neuf ou ancien non décent nécessitant de gros travaux de remise aux normes, et s’engager à le louer vide pendant 9 ans au moins à un locataire qui en fait sa résidence principale.

Le bien peut être loué à des descendants ou des ascendants à condition que ces personnes ne figurent pas sur l’avis d’imposition du bailleur.

Quant aux loyers pratiqués, ils ne sont pas fixés librement, mais plafonnés en fonction de la zone géographique de l’investissement. Ces plafonds fixés par décret sont revalorisés tous les ans au 1er Juillet.

Borloo populaire

Une formule fiscalement très attractive à condition de bien sélectionner le locataire.

Pendant les neuf premières années de l’investissement, le régime du Borloo populaire est identique à celui du Robien recentré. Il propose ensuite une réduction d’impôt annuelle de 2.5 % pendant 6 ans. Au total, l’amortissement de l’investissement peut donc aller jusqu’à 65 % du prix de revient du logement. L’investisseur peut déduire de ses revenus fonciers ses charges. Il bénéficie en outre d’un abattement de 30 % sur ses loyers avant imposition.

En contrepartie, le bien doit être loué à des locataires disposant d’un niveau de ressource plafonné. Pour le moment, ces plafonds plutôt raisonnables, correspondent à ceux de la quasi-totalité des locataires.

Ce dispositif nettement plus avantageux impose une sélection des locataires plus rigoureuse. Il est ainsi impossible de louer à un locataire dont les revenus dépassent le seuil réglementaire. Impossible aussi de louer à quelqu’un de sa famille.

A savoir : le logement dont être mis en location pendant au moins 9 ou 15 ans.

Les plafonds de loyer et de revenus

Robien recentré  / Borloo populaire

Loyer au m²/mois

Loyer au m²/mois

Revenus pour un couple sans enfant

Revenus pour un couple avec 2 enfants

Zone A :

Paris, petite et deuxième couronne, côte d’Azur, Genevois français.

19.89

15.92

48.226 €

69.440 €

Zone B :

Agglomération de plus de 250.000 habitants, troisième couronne Ile-de-France, pourtour de la côte d’Azur, départements d’outre-Mer, Corse

13.82

11.06

35.198 €

50.996 €

Zone B2 :

Agglomération de plus de 50.000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères, ou la limite de l’Ile-de-France.

11.30

9.04

32.265 €

46.747 €

Zone C :

Reste du territoire

8.28

6.63

29.332 €

42.497 €

 

Les surfaces concernées par l’application de la loi Carrez

  • Dans le but d’améliorer la protection de l’acquéreur, la loi Carrez (applicable depuis le 19 juin 1997), prévoit que tout avant-contrat ou contrat de vente portant sur un lot ou une fraction de lot doit en mentionner la superficie de la partie privative sous peine de nullité.
  • Ces dispositions s’appliquent uniquement si le logement mesure plus de 8 m². Sont exclus les caves, garages et emplacements de stationnement.
  • La superficie retenue prend en compte la surface des planchers des locaux clos et couverts, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures des portes et des fenêtres. Par ailleurs, la surface retenue exclue les planchers où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m.

Les sanctions pour une absence de mention de la superficie ou d’une mention inexacte de celle-ci.

  • Sanction à l’absence de mention de la superficie
    • le défaut de mention de la superficie est sanctionné par la nullité de l’acte
    • l’action en nullité doit cependant être intentée par l’acquéreur au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente (sachant qu’après la signature de l’acte authentique mentionnant la superficie, celui-ci ne peut pas poursuivre l’annulation de l’avant-contrat).
  • Sanction de l’inexactitude de la superficie
    • si la superficie est inférieure de plus de 5 % à celle exprimée dans l’acte, l’acquéreur dispose d’une action judiciaire à l’encontre du vendeur, en diminution du prix convenu, proportionnelle à l’écart constaté entre la superficie réelle et la superficie déclarée. Sous peine de déchéance, cette action doit être intentée dans le délai d’un an à compter de l’acte authentique.
    • Par contre, si la superficie se révèle supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’acquéreur ne doit aucun supplément de prix.

Depuis le 1er  Novembre 2006, le diagnostic de performance énergétique (DPE), prévu par l’article L 134-1 du Code de la Construction et de l’habitation, est désormais obligatoire en matière de vente.

Que faut-il savoir, faire ?

Le DPE est spécialement régi par les articles R 134-1 à R 134-5 du CCH, créés par le décret n° 2006-1147 du 14.09.06. Deux arrêtés du 15.09.06 fixent son contenu et un arrêté du 16.10.06 fixe les règles pour le diagnostiqueur.

Quand le DPE est-il exigible ?

Bien visés : La production du diagnostic est exigible pour la vente de tout « bâtiment ou d’une partie de bâtiment ». Peu importe sa date de construction ou affectation : habitation, bureau, commerce…

A noter : Sont exclus les bâtiments provisoires (moins de deux ans) mais aussi ceux dont la SHOB est inférieure à 50 m² ou qui, à usage agricole, artisanal ou industriel, ne demandent « qu’une faible quantité d’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire ou le refroidissement » (article R 134-1).

Ventes concernées : le DPE doit intégré dans le dossier de diagnostic technique pour toute promesse de vente.

Bon à savoir : si la promesse a été signée avant le 01.11.06, mais pas encore réitérée, un DPE doit être réalisé pour être joint à l’acte authentique.

Conseil : le vendeur doit tenir le DPE à la disposition de tout candidat acquéreur qui en fait la demande (art. L 134-3 al. 2 du CCH).

Quelle forme doit prendre le DPE ?

Exigences réglementaires : Pour répondre au contenu fixé par les articles L 134-1 et R 134-2 du CCH, le DPE doit être dressé selon l’un des trois modèles figurant en annexes 6.1, 6.2, et 6.3 de l’un des arrêtés du 15.09.06. Le modèle dépend de la nature et l’affectation du bien vendu, mais aussi de la méthode de calcul utilisée pour évaluer les quantités d’énergie.

A noter : En présence d’installations collectives (chauffage et/ou eau chaude), les informations utiles, dont un descriptif, doivent être réclamées au propriétaire ou au syndic de copropriété (art. R 134-2 et R 134-3 du CCH, art. 6 et 15 du Décret).

Sanctions attachées : la non réalisation du diagnostic n’est pas sanctionnée et le DPE n’a qu’une valeur informative (art. L271-4 du CCH) mais soyons prudents car les juges peuvent réserver des surprises désagréables aux vendeurs qui entendraient se dispenser de ce diagnostic.

A noter : le coût du DPE, en moyenne entre 150 et 200 € (mais les prix sont libres), est à la charge du vendeur. C’est aussi à lui de supporter les frais de collecte des informations pour un dispositif collectif (article R 134-3 du CCH)

Par qui le DPE doit-il être réalisé ?

Jusqu’au 30.10.07 : il doit être dressé par un « technicien qualifié » (art. 3 al. 2 du décret).

Conseil : Faites appel à un diagnostiqueur dont la compétence est notoirement reconnue.

A partir du 01.11.07 : il faudra faire appel à un profession dont les compétences auront été certifiées par un organisme accrédité (voir arrêté du 16.10.06). Il devra justifier d’une assurance et attester sur l’honneur à la fois être en situation régulière au regard de l’article L 271-6 du CCH (indépendance, impartialité) et disposer des moyens utiles en matériel et en personnel.

Le dispositif Besson pour les logements neufs a pris fin le 2 avril 2003. Il a été remplacé par l’amortissement Robien, du nom du secrétaire d’Etat au logement de l’époque. Ce nouveau dispositif, qui figure dans la loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003, reprend l’essentiel de l’amortissement Besson, avec plus de souplesse et une défiscalisation plus attractive. Son objectif est de remettre en vogue l’investissement locatif dans le neuf Le nouveau dispositif concerne également l’ancien réhabilité. Mais sa mise en ouvre est plus délicate en raison des modalités de réhabilitation imposées par la loi.

A ce jour, les deux systèmes de défiscalisation cohabitent : Robien pour le neuf et l’ancien réhabilité et Besson pour l’ancien sans travaux.

Pour qui ?

Personnes physiques

L’avantage fiscal vous est réservé si vous déclarez vos revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Si votre domicile fiscal est à l’étranger, les revenus locatifs tirés du logement loué sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers. Vous pouvez acheter seul ou à plusieurs en indivision.

Ne peuvent en bénéficier :

  • Les logements inscrits à l’actif d’une entreprise individuelle, même s’ils sont loués nus.
  • Les logements avec démembrement de propriété.
Personnes morales

Les personnes morales propriétaires d’immeuble non soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI par exemple), à condition que les revenus de ces immeubles soient imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en bénéficient aussi mais sous un régime particulier.

Quel type de logements ?
  • Les logements urbains : toutes les constructions, quel que soit le lieu où elles sont situées (villes, villages, hameaux) qui ne font pas partie intégrante d’une exploitation agricole, et des terrains qui constituent les dépendances de ces constructions.
  • Le logement doit être situé sur le territoire métropolitain, ou dans les quatre départements d’outre-mer suivants : Martinique, Guadeloupe, Guyane et Réunion.
  • Les immeubles à usage de logement uniquement. Vous ne pouvez donc profiter du dispositif si vous achetez isolément une dépendance à un logement, tels un garage ou une remise par exemple.
  • Les locaux à usage mixte (mi-habitation, mi-professionnel) sont en principe exclus du dispositif. Toutefois, l’administration fiscale devrait admettre que la partie du logement louée à usage d’habitation principale ouvre droit à l’avantage fiscal dès lors que le local est affecté, pour les trois quarts au moins de sa superficie, à l’habitation.
Quel type d’investissements ?

Le régime Robien est applicable aux acquisitions de logements destinés à la location acquis à compter du 3 avril 2003 :

  • neufs, acquis achevés ou en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
  • anciens affectés à un usage autre que l’habitation et que le contribuable transforme en logements, ou qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et fixés par le décret du 30 janvier 2002 et qui font l’objet de travaux de réhabilitation, permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs ; la non-satisfaction aux critères de décence a été définie par le décret n° 2003-1219 du 19 décembre 2003 et s’entend au titre d’au moins 4 critères du décret du 30 janvier 2002 ; les performances techniques à assurer à l’issue des travaux de réhabilitation sont fixées par un Arrêté du 19 décembre 2003 (article 4) ; le contribuable doit faire établir par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité :
  • avant la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les rubriques fixées par l’arrêté susmentionné (article 3) ainsi qu’une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond pas aux caractéristiques de la décence,
  • après la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les mêmes rubriques que celles mentionnées au 1° ainsi qu’une attestation indiquant d’une part que les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent mentionnées et d’autre part que l’ensemble des performances techniques mentionnées est respecté et qu’au moins six d’entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation ; dans une copropriété, cette attestation indique que l’état apparent des parties communes qui desservent le logement est considéré comme décent, que celles-ci aient ou non fait l’objet de travaux ; « l’appréciation est faite au regard des mêmes caractéristiques que celles prises en compte pour un logement individuel »…

Pour les logements acquis entre le 3 avril 2003 et le premier jour du troisième mois suivant la publication du décret fixant ces conditions (en fait le 22 mars 2004), une dérogation permet au propriétaire qui les a respectées de remplacer les attestations requises par des déclarations sur l’honneur (article 2 du décret du 19 décembre 2003).

L’obligation de location

En contrepartie de l’avantage fiscal, vous devez vous engager à louer le logement nu au moins pendant neuf ans, de manière effective et continue, ce qui exclut les locations meublées ou saisonnières.

Par ailleurs, la location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent :

  • la date d’achèvement s’il s’agit de la construction d’un logement, d’une vente sur plans ou d’un local transformé en logement ou réhabilité ;
  • la date d’acquisition s’il s’agit de l’achat d’un logement neuf.

Bon à savoir : pendant la période précédant la location, vous ne devez surtout pas occuper le logement, à quelque titre que ce soit.

Quel type de locataires ?

En ce qui concerne le choix du locataire, vous avez la possibilité de louer à une personne physique ou une personne morale, mais sous certaines conditions.

Pour bénéficier de la mesure fiscale, le locataire doit être une personne physique autre qu’un membre du foyer fiscal du contribuable. En revanche, dans la mesure où la loi ne l’interdit pas, la location à un ascendant ou descendant est permise.

Bon à savoir : si le propriétaire est une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, notamment s’il s’agit d’une SCI, le locataire ne peut être l’un des associés ou un membre du foyer fiscal de l’un des associés. Mais la location à un ascendant ou descendant de l’un des associés est possible.

Par contre, contrairement au régime  » Besson  » qui l’avait précédé, le bénéfice de l’amortissement Robien n’est soumis à aucune condition de ressources du locataire.

La location à une personne morale, organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d’habitation principale permet de bénéficier de l’avantage fiscal à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.

Quelles conditions de loyer ?

Comme pour le régime  » Besson « , le régime  » Robien crée un statut de  » bailleur conventionné  » et soumet le bénéfice de l’avantage fiscal à un plafonnement des loyers pratiqués. Les plafonds sont fixés en fonction de la  » surface utile  » du logement (définie par les articles R353-16 et R331-10 du Code de la construction et de l’habitation) et de sa localisation :

Loyer au m2 mensuel

en Euros

Zone A : agglomération parisienne, côte d’azur et genevois français

19,19

Zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants, et agglomérations chères situées
aux franges de l’agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières

13,33

Zone C : reste du territoire

9,59

La liste des communes concernées par les Zones A, B et C du régime « Robien » est fournie par un arrêté du 19 décembre 2003.

Quel avantage fiscal ?

L’avantage fiscal prend la forme d’un dispositif d’amortissement à raison de 8% pendant 5 ans puis 2,5% pendant 4, 7 ou 10 ans (l’amortissement porte en fait sur les 9 ans de l’engagement, plus, si le contribuable prolonge sa location d’autant, sur 2 périodes de 3 ans supplémentaires). Par contre, la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers est ramenée de 14 à 6% mais seulement pendant la période d’amortissement.

A l’issue de cette période, une nouvelle période de 9 ans plus deux fois trois ans supplémentaires peut s’ouvrir :

  • aux mêmes taux pour des dépenses de reconstruction et d’agrandissement ;
  • à raison de 10% par an pendant 10 ans pour des dépenses d’amélioration.

À l’issue de la période d’amortissement, éventuellement renouvelée, et sous réserve que les conditions de loyer et de ressources prévues pour l’un des régimes de déduction forfaitaire majorée soient remplies, le propriétaire peut appliquer la déduction forfaitaire majorée au taux de 40 % ou de 60 %, qu’il y ait ou non changement de titulaire du bail (en fait le régime « Besson » ou « linemann » pour l’ancien).

Le régime Robien a d’autres incidences fiscales : l’exclusion du régime micro foncier, l’abaissement du taux de la déduction forfaitaire, l’imputation des déficits fonciers.

Bon à savoir : Vous ne pouvez, pour un même logement, cumuler l’amortissement Robien avec une autre réduction d’impôt au titre d’un investissement locatif. En revanche, rien ne vous interdit, si vous êtes propriétaire de plusieurs logements, d’opter pour le dispositif Robien pour l’un d’entre eux, et de demander le bénéfice d’une autre mesure fiscale pour le ou les autres logements. Rien ne vous empêche d’acquérir plusieurs logements dans le cadre de l’amortissement Robien.

Aspects généraux des conditions suspensives

  • Les clauses suspensives, dans un avant-contrat (voir fiche précédente), ont pour effet de suspendre la vente à la réalisation d’un événement futur et incertain. Ainsi, si l’événement se réalise, la vente pourra se faire ; s’il ne se réalise pas, la promesse ou le compromis de vente sera annulé – et son bénéficiaire récupérera les sommes qu’il a versées.
  • La règle concernant ces conditions est la liberté contractuelle, sachant que la plus courante, notamment parce qu’elle est obligatoire, est la condition relative à l’obtention d’un crédit.
  • En vertu de ce principe de liberté contractuelle, dès lors que le vendeur et l’acquéreur sont d’accord, une grande diversité de conditions suspensives peut figurer dans l’avant-contrat (par exemple, la revente préalable par le bénéficiaire d’une promesse de son précédent logement).

La condition suspensive relative à l’obtention d’un crédit

  • Elle concerne l’acquéreur voulant financer, au moyen d’un ou plusieurs prêts, l’achat d’un immeuble d’habitation ou à usage mixte (professionnel et d’habitation).
  • On dira alors que la promesse ou le compromis de vente est conclu sous la condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts.
  • Cette condition suspensive est obligatoire. Elle s’applique dès lors que l’acquéreur recourt à un emprunt, sauf si celui-ci indique expressément dans l’avant-contrat qu’il renonce au bénéfice de cette clause (dans ce cas, l’avant-contrat devra préciser que le prix sera payé sans l’aide d’un ou plusieurs prêts, ou bien devra comporter la mention manuscrite de la main de l’acquéreur indiquant qu’il renonce au bénéfice de la loi même si, en définitive, il recourt à un prêt).
  • La condition suspensive d’obtention d’un prêt doit avoir une durée de validité de un mois minimum à compter de la signature de la promesse ou du compromis de vente ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à la formalité d’enregistrement à compter de la date de cet enregistrement.
  • Cependant, compte tenu du délai d’instruction par les organismes de crédit, il est prévu une durée de validité de la condition de 2 à 3 mois dans la majorités des cas.
  • Si l’acquéreur ne parvient pas à obtenir un financement dans le délai prévu, il ne sera pas engagé par l’acte qu’il a signé (et pourra par conséquent récupérer les sommes qu’il a versées).
  • Certains litiges peuvent survenir quant à l’interprétation de la notion d’ « obtention du prêt ». Voici les différents cas de figure qui ont pu être envisagés par les tribunaux :

    * Si l’acquéreur n’a pu obtenir le financement recherché pour des raisons indépendantes de sa volonté : la condition suspensive joue. Il est cependant souhaitable que l’acquéreur puisse justifier qu’il a fait son possible pour obtenir le financement dans le délai prévu.

    * Si l’acquéreur ne veut pas du financement proposé : si le financement ne correspond pas à ses capacités financières, il est en droit de refuser les propositions des organismes de crédit. En revanche, le refus d’offres de crédit en rapport avec les ressources de l’emprunteur ne peut s’opposer à la réalisation de la condition suspensive.

    * Dans le cas où l’acquéreur a indiqué dans la promesse ou le compromis de vente les conditions d’endettement qu’il souhaite respecter (cela peut concerner par exemple le taux d’intérêt ou une mensualité maximale) : la condition suspensive pourra jouer si les offres de crédit ne correspondent pas à ses exigences.

Plusieurs solutions s’offrent à vous pour vendre votre bien : entre particuliers ou par le biais d’une agence. Voici quelques conseils pour vendre rapidement et au meilleur prix.

  1. Si vous voulez que le plus de monde possible soit averti de la vente de votre bien, demandez un mandat simple (non exclusif) auprès de plusieurs agences et passez des petites annonces dans la presse écrite nationale et spécialisée.
  2. En revanche, si vous préférez que votre agence vous soigne particulièrement, vous devrez signer un contrat d’exclusivité avec elle.
  3. Si vous vendez de particulier à particulier, renseignez vous immédiatement sur les possibilités de financement d’un acheteur potentiel.
  4. Si beaucoup de travaux sont nécessaires, faites-les avant de vendre : vous trouverez un acheteur bien plus facilement, et vous pourrez vendre votre bien de 10 à 15% plus cher.
  5. Tenez-vous au courant des aménagements votés en assemblée de copropriété afin de pouvoir informer un acheteur éventuel des aménagements prévus.
  6. Votre appartement est très bruyant ? Organisez les visites le week-end ou à la période de la journée où il est le plus calme ! Il est un peu sombre ? Faites-le visitez le soir !
  7. Prenez bien soin de mesurer précisément la superficie de votre bien : en effet, depuis 1997, si vous surestimez de plus de 5% celle-ci, l’acheteur est en droit de demander une diminution du prix au prorata des m2 inexistants.
  8. Il vaut toujours mieux faire visiter un bien vide, mais si votre bien est occupé par un locataire, vous devrez vous entendre avec lui pour déterminer les heures de visite.
  9. Renseignez-vous sur les prix pratiqués dans votre quartier, et déterminez un prix plancher en dessous duquel vous ne descendrez pas.

Acheter un bien immobilier est synonyme d’engagement à long terme… Autant éviter les erreurs de débutant qui feront de la gestion de votre propriété un véritable casse-tête. Voici quelques conseils :

  1. N’achetez jamais un appartement qui se trouve au-dessus d’une boîte de nuit, d’un bar ou d’un restaurant : insomnies garanties à cause de la clientèle, souvent bruyante.
  2. Assurez-vous que le logement est orienté sud ou ouest, à la limite est, les meilleures orientations pour la luminosité.
  3. Vous avez peu de temps libre et pas les moyens de payer des travaux de réfection ? Evitez d’investir dans un appartement à refaire en partie ou totalement, même si le prix est tentant.
  4. Tentez de négocier des baisses de prix dans les cas suivants : étage bas ou haut et sans ascenseur, absence de parking, parties communes en mauvais état, absence de baignoire ou de rangements…
  5. N’hésitez pas à consulter l’un de vos futurs copropriétaires afin de vérifier quelles décisions ont été votées en assemblée générale. Profitez-en pour le sonder sur l’ambiance de l’immeuble.
  6. Vérifiez soigneusement l’état des plomberies, de l’installation électrique et des huisseries…
  7. Renseignez-vous sur les droits d’enregistrement à payer au moment de l’achat.
  8. Avant de vous engager, ayez soin de vous faire transmettre et de consulter les documents suivants :
    • les quatre derniers relevés de charges
    • le procès verbal de la dernière Assemblée de copropriété (si le bien est en copropriété)
    • le dernier avis d’imposition de taxe foncière
    • le dernier avis de taxe d’habitation
    • si possible, le plan de l’appartement
    • le certificat loi Carrez
  9. Amenez l’un de vos amis bricoleur chevronné à examiner de plus près les restaurations effectuées par l’ancien propriétaire : il saura vérifier la qualité de la peinture, la méthode de pose de la moquette…
  10. Enfin, ne cédez pas sous la pression d’un agent ou d’un propriétaire qui vous affirme que dix autres personnes sont sur le coup. Même si vous craquez sur le bien, un peu de réflexion ne saurait nuire.

Il est parfois difficile de coordonner la vente de son actuelle résidence principale avec l’achat d’une nouvelle. Pour éviter de vous retrouvez à l’hôtel ou pour ne pas rater une affaire, l’achat avant la revente peut être la solution.

Tous d’abord, si vous avez trouvé le logement que vous recherchiez et que vous avez signé une promesse d’achat, il convient bien sûr de mettre pleinement à profit le temps qui sépare la signature de l’avant-contrat de celle de l’acte authentique. Ce temps est rarement inférieur à deux mois. Sachant qu’un bien proposé au prix du marché met en moyenne trois mois pour trouver acquéreur, vous avez de bonnes chances de faire coïncider les deux démarches.

Pour plus de sécurité, et si votre cocontractant est d’accord, vous pouvez envisager d’insérer dans la promesse d’achat une condition suspensive prévoyant la revente préalable de votre précédent logement. Pour être valide, cette condition doit préciser les caractéristiques de la vente envisagée, la désignation du bien vendu, le prix et les modalités de paiement, la durée de cette condition (qui doit être obligatoirement limitée dans le temps).

A défaut de pouvoir recourir à cette solution, vous avez la possibilité de contracter un crédit relais auprès de votre banquier. Il s’agit d’un crédit à taux fixe, d’une durée en principe limitée à deux ans et qui – précisément -permet de financer l’achat d’un bien immobilier sans attendre la revente d’un autre bien. Son montant correspond en général à 80 % de l’estimation de la valeur du bien à revendre. Son taux est comparable à celui pratiqué pour les crédits à courte durée.

Il existe deux sortes de crédits relais : le prêt relais seul ou le prêt relais jumelé à un crédit à long terme. Le prêt relais seul est soldé dès que votre ancien logement est vendu. Le prêt relais jumelé se poursuit par un crédit classique à long terme qui permet de financer votre nouvelle acquisition.

Le remboursement du crédit relais se fait selon deux modalités :

  • le capital et les intérêts sont remboursés en une seule fois à la fin du crédit, c’est-à-dire après la vente de votre bien,
  • les intérêts sont versés mensuellement et le capital est remboursé à la fin du crédit.

S’il peut être très utile, ce crédit n’en a pas moins un coût. Outre les intérêts, vous devez prévoir les primes d’assurance, les frais de la garantie et les frais de dossier.

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